別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 京都左京 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -14 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　昌弘   TEL.

鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区八瀬秋元町１３５番２８ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区最高10m 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西6m市道 水道、下水 八瀬比叡山口 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内中心部から離れた山間の 住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 八瀬比叡山口駅北東方 3.1km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区最高10m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域で地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。市内中心部から遠 いため需要者は地縁・血縁者等が中心で地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八瀬や大原地区等の左京区郊外に住宅地域の存する圏域。需要者は地元の地縁・血縁者等に概ね限定さ れ、圏外からの転入者はほとんどみられない。市内中心部から離れた山間の住宅地域で、交通アクセス面や土砂災害等 への懸念も相俟って需給ともに限定的であり、地価は引き続き下落傾向で推移している。取引が顕在化することは少な く、親類縁者間での取引等、特別の事情が介在することも多く、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は賃貸市場が未成熟で賃貸需要はほとんど見込めず、行政的条件の観点からも経済合理性ある 共同住宅の建築を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似不 動産において成立した取引価格を基に試算しており、現実の市場実態を反映した説得力ある価格と言える。以上より、 本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [231.2] [101.0] 100 50,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は行動制限が緩和され、新型コロナ ウイルス感染症の影響が和らぐ中、個人消費 や観光関連が改善する等、全体的には緩やか な持ち直し傾向。 交通接近性や生活利便性に劣るうえに山間の 住宅地域で土砂災害等への不安もあり、需要 は限定的で地価は長年にわたり下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　+129.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％