別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 京都左京 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -12 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.

鑑定評価額 36,700,000 円  １㎡当たりの価格 296,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区浄土寺東田町９３番４ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高12m 山ろく美観 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 京阪出町柳 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 世界遺産の銀閣寺や哲学の道 に近い。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 京阪出町柳駅南東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高12m 山ろく美観 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い成熟した既成住宅地域である。良好な住環境を有し、観光地にも近いことから、需要は 底堅い。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持し、地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    296,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に左京区南東部の居住環境が良好な住宅地域である。需要者は京都市内の一次取得者層や二次取得者 層が中心となっており、圏外からの転入も見受けられる。駅からやや距離があるものの、観光名所に比較的近く、良好 な住環境を有していることから、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、画地規模が様々で、把握し づらい状況になっているものの、対象標準地規模の土地では３，５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を標準とする住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成さ れる傾向にある。画地条件等の制約により、経済合理的な賃貸住宅の想定は非現実的といえることから、収益還元法は 適用し得なかった。したがって、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    298,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [103.8] [103.0] 100 297,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    290,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 左京区の人口は横這い、高齢化率は京都府平 均と同水準である。土地取引件数と建築着工 数は共に増加傾向で推移している。 駅からやや距離はあるものの、良好な居住環 境を有する住宅地域である。観光地にも近く 、需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％