別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 京都左京 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -11 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　昌弘   TEL.

鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区岩倉中在地町１３１番３ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区最高10m 風致３種 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が混在する住宅 地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 岩倉 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 岩倉駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区最高10m 風致３種 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等が見られる住宅地域で地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。利 便性に劣る郊外の住宅地域であるが、総額面での値頃感もあり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市左京区内に住宅地域の存する圏域で、より限定的に見ると岩倉地区の住宅地域との代替競争関係 が強い。主たる需要者は、一次取得を中心とする京都市内の居住者である。郊外の住宅地域で市内中心部への接近性や 利便性にやや劣るが、周辺地域で宅地開発も見られる等、需給は安定的で地価はやや上昇傾向で推移している。取引の 中心となる価格帯は敷地規模によるばらつきがあるものの、２００㎡程度の土地で２５００万円前後程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は自己使用目的の取引が中心で、公法上の規制の観点からも経済合理性ある共同住宅の建築を 想定することは非現実的であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似不動産において成立 した取引価格を基に試算しており、現実の市場実態を反映した説得力ある価格と言える。以上より、本件では比準価格 を採用し、類似性の高い標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    143,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [105.1] 100 [118.2] [102.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は行動制限が緩和され、新型コロナ ウイルス感染症の影響が和らぐ中、個人消費 や観光関連が改善する等、全体的には緩やか な持ち直し傾向。 市内中心部への接近性や利便性に劣る郊外の 住宅地域であるが、総額面での買いやすさや 底値感もあって地価は若干ながらも上昇傾向 に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％