鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都左京 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｐ -8	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ台形	東2.2m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m 山並み美観 (70,160)
b	２３Ｋ１Ｈ -26	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
c	２３Ｋ１Ｒ -4	京都市左京区		更地	（　）	ほぼ台形	西3.2m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
d	２３Ｋ１Ｐ -9	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
e	２３Ｋ１Ｂ -103	京都市左京区		底地	（　）	ほぼ整形	南8.4m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,970	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	189,943	100 [ 74.1]	256,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 ) 162,162	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	166,137	100 [ 66.5]	249,830		250,000
c	(　 ) 210,563	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	213,541	100 [ 75.3]	283,587		284,000
d	(　 ) 311,951	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,511	100 [ 110.0]	285,010		285,000
e	(　 272,247) 272,247	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	266,432	100 [ 103.0]	258,672		259,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 267,000 円／㎡]

京都左京 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,107,505	1,309,675	5,797,830	4,028,530	1,769,300	（　0.9506） 1,681,897	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	40,045,167 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m 山並み美観	70 ％	100 ％	100 ％	303 ㎡	14.4 m x 21.1 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身向タイプ（専有面積２５～３０㎡程度）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	150.00	90.0	135.00	2,200	297,000	1.0	297,000
							1.0	297,000
2～ 2	居宅	150.00	90.0	135.00	2,318	312,930	1.0	312,930
							1.0	312,930
～

～

～

計		300.00	90.0	270.00		609,930		609,930
								609,930

⑨年額支払賃料	609,930 円　×　12ヶ月　＝　 7,319,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,319,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 365,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,953,202 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	609,930 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 609,930 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 148,509 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,107,505 円　　　　（　 23,457 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-103	2,410 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,369 円/㎡　月額支払賃料（　 2,318 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-107	2,810 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,443
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都左京 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,200 円	58,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	219,575 円	7,319,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 495,500 円	58,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,600 円	58,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,309,675 円　（　　　　　　 4,322 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,028,530 円（　　　　　 13,295 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,107,505 円
②総費用	1,309,675 円
③純収益　①－②	5,797,830 円
④建物等に帰属する純収益	4,028,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,769,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,681,897 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,551 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,045,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
京都左京 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都左京 -7

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　正彦

TEL.

鑑定評価額

80,900,000 円

１㎡当たりの価格

267,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市左京区吉田中大路町３１番６外				②地積　(㎡)	303 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域	北5m私道	水道、ガス、下水	神宮丸太町 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　５ｍ
私道

交通

施設

神宮丸太町駅北東方

1.4km

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度地区最高10m
山並み美観

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因に目立った変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測さ
れる。駅徒歩圏外であるため地価は今後横這いに近い状態で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、左京区の中部から南部を中心とした住宅地域と判定される。需要者層は大学関係者や本地域に地縁的選
好性を有する者及び二次取得者が中心である。駅接近性にやや劣り総額が大きくなることから、需要圏内の相対的地位
にはやや劣る。需要の中心となる価格帯は中古住宅でも７，０００万円以上～１０，０００万円程度と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域は、アパートも散見されるものの、行政規制の厳しい戸建住宅地域で、自用目的の取引を中心とし居住の
快適性により価格形成がなされる地域であることから、収益価格の相対的信頼性は低い。したがって、ここでは実証的
な比準価格を重視しつつ収益価格を考慮することとし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定したものである。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都左京 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 298,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[111.1]

[100.0]
100

269,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    264,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年以降のコロナ禍の影響からは、まだ
完全に脱しておらず、経済状況は不透明なま
ま推移している。

利便性や住環境が良好な住宅地の需要は堅調
であるものの、総額が手頃な住宅地との選別
傾向もみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都左京 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｄ -3	京都市左京区		建付地	（　）	不整形	北東3.6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
b	２３Ｋ１Ｂ -103	京都市左京区		底地	（　）	ほぼ整形	南8.4m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
c	２３Ｋ１Ｂ -102	京都市左京区		建付地	（　）	不整形	西8.3m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m 山並み美観 (70,200)
d	２３Ｋ１Ｃ -3	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ整形	南5.4m市道、西5.5m、角地		１低専高度地区最高10m 風致３種 (40,80)
e	２３Ｋ１Ｉ -14	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.8m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致３種 (40,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 254,433	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	258,545	100 [ 95.1]	271,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	272,000
b	(　 272,247) 272,247	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	266,432	100 [ 103.0]	258,672		259,000
c	(　 ) 289,667	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	304,150	100 [ 108.2]	281,100		281,000
d	(　 ) 261,732	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	247,918	100 [ 91.2]	271,840		272,000
e	(　 ) 319,806	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	317,298	100 [ 94.1]	337,192		337,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

京都左京 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,201,428	1,322,576	5,878,852	4,019,400	1,859,452	（　0.9541） 1,774,103	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	42,240,548 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m 山並み美観	70 ％	100 ％	100 ％	303 ㎡	14.4 m x 21.1 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３０㎡前後の単身者向け共同住宅を想定。

⑦有効率　 91.5 ％
の理由

地域内の同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	150.00	90.0	135.00	2,200	297,000	1.0	297,000
							1.0	297,000
2～ 2	居宅	150.00	93.0	139.50	2,301	320,990	1.0	320,990
							1.0	320,990
～

～

～

計		300.00	91.5	274.50		617,990		617,990
								617,990

⑨年額支払賃料	617,990 円　×　12ヶ月　＝　 7,415,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 274.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保いるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,415,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 370,794 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,045,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	617,990 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,871 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 617,990 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 150,471 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,201,428 円　　　　（　 23,767 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-103	2,410 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,352 円/㎡　月額支払賃料（　 2,301 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-7	2,289 ( 2,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,409
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都左京 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	63,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	222,476 円	7,415,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,322,576 円　（　　　　　　 4,365 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,019,400 円（　　　　　 13,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,201,428 円
②総費用	1,322,576 円
③純収益　①－②	5,878,852 円
④建物等に帰属する純収益	4,019,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,859,452 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,774,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,240,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）