別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都左京 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　糸井　周平   TEL.

鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区吉田下阿達町１２番１ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 山並み美観 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ3 小規模住宅の中に店 舗等が見られる住宅 地域 東8m市道 水道、ガス、下水 神宮丸太町 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 神宮丸太町駅北東方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 山並み美観 ⑤地域要因の将 　来予測 本地域は小規模一般住宅のほか、併用住宅や店舗等も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はみ られず、当面の間、現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、左京区南西部の吉田地区及びその周辺に位置する、一般住宅を中心に店舗等も混在する住宅地域の一帯 。主な需要者は本地域に地縁的選好性を有する最終需要者たる個人が中心である。街路のやや入り組んでいる地域も多 いものの、周辺の大学及び病院関係者からの需要もみられるなど、需給は比較的堅調に推移している。画地規模は区々 であるものの、２０～３０坪程度で土地２千万～３千万程度、新築戸建で総額４千万程度が需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅を中心とした住宅地域である。一定以上の規模を有する画地に対しては大学関係者向けの共 同住宅等もみられるものの、本件画地条件からは経済的合理性を有する賃貸物件の想定は困難であることから、収益還 元法は非適用とした。本地域では自用の一般住宅の取引が中心であり、市場性を反映した実証的な価格が得られたこと から比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    298,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 99.7] [102.0] 100 306,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    303,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 第８波の流行など新型コロナの動向は依然と して予断を許さないが、ウィズコロナへの移 行も進む中、不動産市況には回復傾向がみら れる。 地縁的選好性を有する個人のほか、周辺の大 学・病院関係者からの需要もみられるなど、 地価は比較的堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％