鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都上京 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｅ -101	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	西16m市道、南4.4m、準角地		商業高度4種最高20m 沿道美観 (100,600)
b	２３Ｋ１Ｈ -110	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m府道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観 (100,600)
c	２３Ｋ１Ｌ -116	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.8m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観 (93,528)
d	２３Ｋ１Ｂ -106	京都市上京区		貸家建付地	（　）	不整形	南18m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
e	２３Ｋ１Ｈ -108	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m府道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 423,180	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	416,195	100 [ 98.0]	424,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	425,000
b	(　 ) 464,582	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	469,692	100 [ 97.0]	484,219		484,000
c	(　 ) 431,684	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	437,296	100 [ 103.7]	421,693		422,000
d	(　 ) 319,102	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	461,786	100 [ 105.9]	436,059		436,000
e	(　 ) 686,639	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	695,565	100 [ 147.3]	472,210		472,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 444,000 円／㎡]

京都上京 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,609,705	3,202,801	12,406,904	10,120,200	2,286,704	（　0.9549） 2,183,574	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	53,257,902 円　　　　（　 370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅	115.00	Ｓ6	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高20m 沿道美観	100 ％	600 ％	600 ％	144 ㎡	5.8 m x 24.8 m	前面道路：府道　 53.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸し事務所、２階以上平均専有面積約５０㎡程度のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	115.00	70.0	80.50	2,700	217,350	4.0	869,400
							1.0	217,350
2～ 2	住宅	115.00	90.0	103.50	2,110	218,385	1.0	218,385
							2.0	436,770
3～ 6	住宅	115.00	90.0	103.50	2,150	222,525	1.0	222,525
							2.0	445,050
～

～

計		690.00	86.7	598.00		1,325,835		1,977,885
								2,434,320

⑨年額支払賃料	1,325,835 円　×　12ヶ月　＝　 15,910,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 598.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,910,020 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 795,501 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,114,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,977,885 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,434,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 476,396 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,609,705 円　　　　（　 108,401 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-6	2,475 ( 2,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,184 円/㎡　月額支払賃料（　 2,110 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-8	2,245 ( 2,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	2,076
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都上京 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	477,301 円	15,910,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,419,500 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,202,801 円　（　　　　　　 22,242 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,120,200 円（　　　　　 70,279 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,609,705 円
②総費用	3,202,801 円
③純収益　①－②	12,406,904 円
④建物等に帰属する純収益	10,120,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,286,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,183,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,257,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 370,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
京都上京 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都上京 5-4

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　加瀬澤　史人

TEL.

鑑定評価額

60,900,000 円

１㎡当たりの価格

423,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市上京区堀川通上立売上る竹屋町５８６番				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度4種最高20m 沿道美観 (100,600)
	1:4	事務所兼共同住宅Ｓ6	店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域	西53m府道	水道、ガス、下水	今出川 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

堀川通に面する。

街

路

５３ｍ府道

交通

施設

今出川駅北西方

880m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度4種最高20m
沿道美観

⑤地域要因の将
　来予測

堀川通沿いの商業地域で、特段の変動要因もないことから今後とも現状を維持するものと予測する。不動産供給
が少ない一方で不動産需要が堅調であるため、地価水準は今後も上昇傾向であると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 436,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 374,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上京区及び周辺区における幹線又は準幹線道路沿いに形成される商業地域である。店舗、事務所、住宅等
が混在する商業地域で、需要者は事業を目的とする法人又は個人が中心となる。纏まった規模の土地にはマンションデ
ベロッパーや不動産投資家の需要も認められる。需要は安定している一方で、供給は限定的なため、地価は上昇傾向で
推移している。取引価格は画地規模等により大きな幅があるため、市場の中心となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し得たことから比準価格の規範性は高い。収益価格は比準
価格に比べ低位に試算されたが、複数の需要が競合する現在の売買市場を収支予測や利回り等において十分に反映でき
なかったためと思料され、相対的な信頼性は劣る。従って市場性を反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格
を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都上京 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 620,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[149.8]

[100.0]
100

422,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長引くコロナ禍とウクライナ侵攻の影響から
、先行きに不透明感は残しつつも、経済活動
は着実に拡大しており、景気は改善傾向にあ
る。

幹線道路沿いの商業地域であり、特段の変動
要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都上京 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｉ -22	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m国道、中間画地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (90,300)
b	２３Ｋ１Ｑ -103	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m府道、中間画地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (90,300)
c	２３Ｋ１Ｐ -113	京都市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m市道、東4m、角地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (100,300)
d	２３Ｋ１Ｌ -114	京都市北区		建付地	（　）	長方形	西22m府道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,300)
e	２３Ｋ１Ｌ -107	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m府道、中間画地		近商高度4種最高15m 山並み美観 (88,293)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 437,463	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	438,775	100 [ 106.5]	411,995	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	412,000
b	(　 ) 403,253	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	406,076	100 [ 97.1]	418,204		418,000
c	(　 ) 465,408	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	454,564	100 [ 100.3]	453,204		453,000
d	(　 ) 431,358	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	433,946	100 [ 100.0]	433,946		434,000
e	(　 ) 495,003	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	497,973	100 [ 107.2]	464,527		465,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 436,000 円／㎡]

京都上京 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,870,456	3,255,255	12,615,201	10,302,000	2,313,201	（　0.9549） 2,208,876	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	53,875,024 円　　　　（　 374,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅	115.00	Ｓ6	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高20m 沿道美観	100 ％	600 ％	600 ％	144 ㎡	5.8 m x 24.8 m	前面道路：府道　 53.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し事務所、２階以上は平均住戸面積約５０㎡の２ＬＤＫと判定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	115.00	70.0	80.50	2,800	225,400	6.0	1,352,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	115.00	90.0	103.50	2,108	218,178	1.0	218,178
							2.0	436,356
3～ 6	住宅	115.00	90.0	103.50	2,171	224,699	1.0	224,699
							2.0	449,398
～

～

計		690.00	86.7	598.00		1,342,374		2,469,374
								2,233,948

⑨年額支払賃料	1,342,374 円　×　12ヶ月　＝　 16,108,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 598.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,108,488 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 805,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,303,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,469,374 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,459 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,233,948 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 543,933 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,870,456 円　　　　（　 110,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-5	2,513 ( 2,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [101.0]	2,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,108 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-6	2,475 ( 2,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,266
c	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-8	2,245 ( 2,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [115.0]	100 [104.0]	2,133

京都上京 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	850,000 円	170,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	483,255 円	16,108,488　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,255,255 円　（　　　　　　 22,606 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,302,000 円（　　　　　 71,542 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,870,456 円
②総費用	3,255,255 円
③純収益　①－②	12,615,201 円
④建物等に帰属する純収益	10,302,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,313,201 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,208,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,339 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,875,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374,000 円／㎡）