鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都上京 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｒ -108	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
b	２３Ｋ１Ｍ -109	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
c	２３Ｋ１Ｇ -11	京都市北区		更地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
d	２３Ｋ１Ｍ -9	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.3m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
e	２３Ｋ１Ｍ -7	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.5m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 254,184	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	253,429	100 [ 91.2]	277,883	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	281,000
b	(　 ) 224,603	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,747	100 [ 86.3]	263,902		267,000
c	(　 ) 245,098	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	246,078	100 [ 89.2]	275,872		279,000
d	(　 ) 241,678	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	237,887	100 [ 87.2]	272,806		276,000
e	(　 ) 193,208	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	188,331	100 [ 67.0]	281,091		284,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

京都上京 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,553,368	2,312,404	9,240,964	7,172,100	2,068,864	（　0.9541） 1,973,903	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	46,997,690 円　　　　（　 203,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	142.80	Ｓ4	444.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高15m 旧市街地美観	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	7.7 m x 30.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は１Ｋ３戸、２～４階はフロア毎に１Ｋ４戸、平均専有面積約３０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.80	100.0	88.80	2,140	190,032	1.0	190,032
							1.0	190,032
2～ 3	住宅	118.40	100.0	118.40	2,251	266,518	1.0	266,518
							1.0	266,518
4～ 4	住宅	118.40	100.0	118.40	2,210	261,664	1.0	261,664
							1.0	261,664
～

～

計		444.00	100.0	444.00		984,732		984,732
								984,732

⑨年額支払賃料	984,732 円　×　12ヶ月　＝　 11,816,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,816,784 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 590,839 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,225,945 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	984,732 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 984,732 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 318,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,553,368 円　　　　（　 50,015 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-2	2,757 ( 2,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,317 円/㎡　月額支払賃料（　 2,251 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-7	2,371 ( 2,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,269
c	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-8	2,245 ( 2,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	2,326

京都上京 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	585,000 円	117,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	354,504 円	11,816,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,312,404 円　（　　　　　　 10,010 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,172,100 円（　　　　　 31,048 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,553,368 円
②総費用	2,312,404 円
③純収益　①－②	9,240,964 円
④建物等に帰属する純収益	7,172,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,068,864 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,973,903 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,545 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,997,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都上京 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都上京 -11

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　村山　健一

TEL.

鑑定評価額

63,300,000 円

１㎡当たりの価格

274,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市上京区上立売通小川東入上る挽木町５２６番２				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
	1:4	住宅ＬＳ2	一般住宅、共同住宅、作業場が混在する住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	今出川 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、　４
ｍ市道

交通

施設

今出川駅北西方

700m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度3種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、戸建住宅、共同住宅のほか作業場等の用途も見られる住宅地域である。近隣地域に大きな変動要因
は見られないが、円安・物価高が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 274,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、上京区及び周辺区において、用途の混在が見られる既成住宅地域一帯である。需要者の属性は、
当圏内に地縁的選好性を有する地元居住者のほか、不動産業者等も含まれる。需給動向としては、利便性が良く、住宅
用途以外の引合も見られることから、需要は底堅いが、現時点では限定的である。取引の中心となる価格帯は、規模等
によりばらつきが見られるが、対象標準地の規模であれば、土地のみで６千万円台と判定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、当該地
域においては自用目的の取引が主体であり、賃貸市場の成熟度は低位にとどまっており、収益性が価格に影響を与える
状況にはない。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定
評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都上京 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 247,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[102.0]

100
[ 91.3]

[101.0]
100

274,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ対策が新たな段階に移行する中、
景気回復が期待される。また、個人消費、雇
用情勢は緩やかに持ち直し、住宅建設も底堅
く推移している。

用途の混在する住宅地域として成熟しており
、利便性の高い地域として需要は底堅く、地
価は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都上京 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｃ -11	京都市北区		更地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
b	２３Ｋ１Ｆ -3	京都市北区		更地	（　）	ほぼ台形	南8m市道、南東4m、西2.4m、三方路		１低専高度地区最高10m 旧市街地美観 (70,100)
c	２３Ｋ１Ｏ -102	京都市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.8m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (70,100)
d	２３Ｋ１Ｆ -103	京都市上京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観 (90,252)
e	２３Ｋ１Ｈ -7	京都市上京区		建付地	（　）	不整形	東2.3m私道、南1m、角地		準工高度3種最高15m 歴史遺産美観 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,701	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	271,804	100 [ 99.9]	272,076	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 278,474	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.7]	280,708	100 [ 101.9]	275,474		278,000
c	(　 ) 262,919	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	264,759	100 [ 106.7]	248,134		251,000
d	(　 ) 258,710	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	259,991	100 [ 96.0]	270,824		274,000
e	(　 ) 201,795	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	215,520	100 [ 75.3]	286,215		289,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

京都上京 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,833,815	2,506,486	9,327,329	7,417,300	1,910,029	（　0.9541） 1,822,359	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	43,389,500 円　　　　（　 188,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	142.80	Ｓ4	444.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高15m 旧市街地美観	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	7.7 m x 30.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階を３０㎡程度の１Ｋタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.80	100.0	88.80	2,240	198,912	1.0	198,912
							1.0	198,912
2～ 4	住宅	118.40	100.0	118.40	2,299	272,202	1.0	272,202
							1.0	272,202
～

～

～

計		444.00	100.0	444.00		1,015,518		1,015,518
								1,015,518

⑨年額支払賃料	1,015,518 円　×　12ヶ月　＝　 12,186,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,186,216 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 609,311 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,576,905 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,015,518 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,647 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,015,518 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 247,263 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,833,815 円　　　　（　 51,229 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-10	2,221 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,299 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-8	2,245 ( 2,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,272
c	２３Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-10	2,250 ( 2,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,250

京都上京 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	726,000 円	121,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	365,586 円	12,186,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,028,500 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,506,486 円　（　　　　　　 10,851 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,417,300 円（　　　　　 32,110 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,833,815 円
②総費用	2,506,486 円
③純収益　①－②	9,327,329 円
④建物等に帰属する純収益	7,417,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,910,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,822,359 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,889 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,389,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,000 円／㎡）