鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都上京 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｇ -32	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m 歴史遺産美観 (70,160)
b	２３Ｋ１Ｐ -112	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.3m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,172)
c	２３Ｋ１Ｂ -104	京都市上京区		建付地	（　）	不整形	南6.6m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m 歴史遺産美観 (70,200)
d	２３Ｋ１Ｇ -107	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
e	２３Ｋ１Ｈ -109	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.9m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 631,494	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	622,207	100 [ 91.2]	682,245	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	689,000
b	(　 ) 498,787	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	490,555	100 [ 96.0]	510,995		516,000
c	(　 ) 534,474	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	543,569	100 [ 105.0]	517,685		523,000
d	(　 ) 642,545	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	632,564	100 [ 105.0]	602,442		608,000
e	(　 ) 707,368	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	696,380	100 [ 108.9]	639,467		646,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 610,000 円／㎡]

京都上京 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,731,114	1,522,281	7,208,833	4,611,660	2,597,173	（　0.9771） 2,537,698	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	61,895,073 円　　　　（　 344,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度1種最高15m 歴史遺産美観	70 ％	200 ％	200 ％	180 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均床面積５０㎡程度の２ＬＤＫタイプと想定。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率により判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	85.0	102.00	2,400	244,800	1.0	244,800
							1.0	244,800
2～ 2	住宅	115.00	88.0	101.20	2,436	246,523	1.0	246,523
							1.0	246,523
3～ 3	住宅	110.00	88.0	96.80	2,600	251,680	1.0	251,680
							1.0	251,680
～

～

計		345.00	87.0	300.00		743,003		743,003
								743,003

⑨年額支払賃料	743,003 円　×　12ヶ月　＝　 8,916,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,916,036 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 374,474 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,541,562 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	743,003 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 743,003 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.2563　＝　 182,434 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,731,114 円　　　　（　 48,506 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-3	2,694 ( 2,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,694	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,436 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-5	2,513 ( 2,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,591
c	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-7	2,371 ( 2,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,155

京都上京 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,300 円	76,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	267,481 円	8,916,036　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 227,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 646,800 円	76,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,100 円	76,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,100 円	76,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,522,281 円　（　　　　　　 8,457 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,100,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,611,660 円（　　　　　 25,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,731,114 円
②総費用	1,522,281 円
③純収益　①－②	7,208,833 円
④建物等に帰属する純収益	4,611,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,597,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,537,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,098 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,895,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 344,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都上京 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都上京 -5

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　中島　直紀

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市上京区新烏丸通下切通シ上る新烏丸頭町１９１番３				②地積　(㎡)	180 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 歴史遺産美観 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にマンション等が混在する住宅地域	西6.7m市道	水道、ガス、下水	神宮丸太町 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 15 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、６．
７ｍ市道

交通

施設

神宮丸太町駅西方

550m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度1種最高15m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現
状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 570,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 364,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、上京区及び中京区を中心とし、地下鉄烏丸線及び東西線、京阪鴨東線等の各駅周辺に形成される住宅地
域等と判定した。需要者は、地縁を有する個人、京都市中心部へ通勤する個人等が中心となる。京都市中心部への接近
性に優れ、生活利便性が良好で、居住人気が高いことから、住宅地需要が堅調に推移している。市場での中心価格帯は
、標準的画地の規模で土地９千万円～１億１千万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として
有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都上京 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 660,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[102.0]

100
[118.2]

[101.0]
100

561,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    542,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景
気の下振れが景気を下押しするリスクとなっ
ているとともに、物価上昇等の影響に注意す
る必要がある。

都心接近性、居住環境、生活利便性が良好な
ことから、居住人気が高く、住宅地需要が堅
調に推移している。地価水準は、上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都上京 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｆ -116	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	北6.7m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
b	２３Ｋ１Ｏ -22	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.6m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
c	２３Ｋ１Ｆ -104	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)
d	２３Ｋ１Ｒ -24	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.3m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,160)
e	２３Ｋ１Ｐ -112	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.3m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 695,410	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	702,364	100 [ 121.2]	579,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	585,000
b	(　 ) 675,880	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	679,935	100 [ 121.2]	561,002		567,000
c	(　 ) 631,953	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	640,168	100 [ 112.4]	569,544		575,000
d	(　 ) 453,515	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	457,143	100 [ 82.2]	556,135		562,000
e	(　 ) 498,787	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	490,555	100 [ 89.3]	549,334		555,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 570,000 円／㎡]

京都上京 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,637,996	1,804,056	7,833,940	5,023,740	2,810,200	（　0.9549） 2,683,460	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	65,450,244 円　　　　（　 364,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.00	Ｓ3	359.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度1種最高15m 歴史遺産美観	70 ％	200 ％	200 ％	180 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア毎に１ＤＫ２戸、平均専有面積約５１㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	125.00	82.0	102.50	2,540	260,350	1.0	260,350
							2.0	520,700
2～ 3	住宅	117.00	88.0	102.96	2,670	274,903	1.0	274,903
							2.0	549,806
～

～

～

計		359.00	85.9	308.42		810,156		810,156
								1,620,312

⑨年額支払賃料	810,156 円　×　12ヶ月　＝　 9,721,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 308.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,721,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 486,094 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,235,778 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	810,156 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,696 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,620,312 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 394,522 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,637,996 円　　　　（　 53,544 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-2	2,757 ( 2,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,813	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,786 円/㎡　月額支払賃料（　 2,670 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-3	2,694 ( 2,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	2,675
c	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-6	2,475 ( 2,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,870

京都上京 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,500 円	82,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	291,656 円	9,721,872　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 227,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 704,600 円	82,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,900 円	82,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,900 円	82,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,804,056 円　（　　　　　　 10,023 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,900,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 359.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,023,740 円（　　　　　 27,910 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,637,996 円
②総費用	1,804,056 円
③純収益　①－②	7,833,940 円
④建物等に帰属する純収益	5,023,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,810,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,683,460 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,450,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 364,000 円／㎡）