別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月5日　提出 京都上京 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　神本　文子   TEL.

鑑定評価額 53,000,000 円  １㎡当たりの価格 387,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区千本通二条下る東入主税町１０８２番 ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 歴史遺産美観 (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 作業場等が混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 地下鉄二条 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 地下鉄二条駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 歴史遺産美観 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅、作業場等が混在する既成住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから 、当分は現状を維持すると予測する。なお、需要は強含みであるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    387,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上京区及び周辺区のうち、概ね堀川通以西の住宅地域である。需要者の中心は市内居住の高額所得者層で 、一次取得のみならず、買換え需要もある。利便性が良好であるため、需要は堅調に推移している。土地の取引規模が 多様であるが、市場の中心価格帯は標準的画地の規模では土地のみで５千万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用不動産の取引が中心で、取引の指標は居住の快適性である。本件では同一需給圏内の類似地域の信 頼性のある取引事例に基づく比準価格を求めた。なお、標準地の画地規模を考慮すると、賃貸経営は非現実的であるた め、収益還元法の適用は断念した。よって、地域的特性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格の規範性は高いこと から、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都上京 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    660,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [102.0] 100 [169.6] [100.0] 100 387,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    375,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上京区の人口は微減傾向にある。新設住宅着 工戸数は前年より低水準、取引も鈍い動きで あるものの、住宅需要は強含みの状態が継続 している。 既成住宅地域であり、地域的特性に変化は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％