鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都北 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｒ -109	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (70,100)
b	２３Ｋ１Ｍ -108	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m (70,100)
c	２３Ｋ１Ｄ -24	京都市北区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,160)
d	２３Ｋ１Ｈ -105	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (70,100)
e	２３Ｋ１Ｍ -10	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m 西陣特別工業地区 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	164,164	100 [ 100.0]	164,164	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 168,851	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	163,933	100 [ 96.0]	170,764		171,000
c	(　 ) 142,653	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	138,498	100 [ 82.2]	168,489		168,000
d	(　 ) 190,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	184,507	100 [ 105.0]	175,721		176,000
e	(　 ) 196,114	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,898	100 [ 111.0]	177,386		177,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 171,000 円／㎡]

京都北 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,695,699	976,526	3,719,173	2,762,190	956,983	（　0.9506） 909,708	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	21,659,714 円　　　　（　 94,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都北 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	229 ㎡	9.3 m x 24.7 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び標準地の画地条件により、共同住宅を想定。１戸約５５㎡のファミリータイプ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段につき

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,740	191,400	2.0	382,800
							1.0	191,400
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,796	197,560	2.0	395,120
							1.0	197,560
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		388,960		777,920
								388,960

⑨年額支払賃料	388,960 円　×　12ヶ月　＝　 4,667,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,667,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 294,451 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,613,069 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	777,920 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,312 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 388,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 75,318 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,695,699 円　　　　（　 20,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-2	2,361 ( 2,254)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	1,830	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,830 円/㎡　月額支払賃料（　 1,796 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-5	1,934 ( 1,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [ 98.0]	1,762
c	２３Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-6	2,067 ( 2,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 98.0]	1,900

京都北 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	253,800 円	42,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	147,226 円	4,907,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,500 円	42,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,600 円	42,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 976,526 円　（　　　　　　 4,264 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,300,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,762,190 円（　　　　　 12,062 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,695,699 円
②総費用	976,526 円
③純収益　①－②	3,719,173 円
④建物等に帰属する純収益	2,762,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	956,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	909,708 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,659,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
京都北 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都北 -11

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　木村　綾乃

TEL.

鑑定評価額

38,200,000 円

１㎡当たりの価格

167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市北区鷹峯藤林町１番２７				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度地区最高10m (70,100)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域	北西5.3m市道	水道、ガス、下水	北大路 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、５．３
ｍ市道

交通

施設

北大路駅北西方

2.4km

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度地区最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅のほか農地も見られる郊外の住宅地域である。総額面で手頃となる区画割分譲が増えており、今
後も同様の傾向が継続すると見られる。地価は底値水準で横ばい傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として北区郊外の住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する二次取得者層が中心となっている
。駅から距離があり、京都市中心部へのアクセスが劣る立地で、圏外からの流入はあまり見受けられない。従来から一
定の需要は存しているものの、規模の大きい画地が多く、総額が嵩むことから、区画割分譲も散見される。取引の中心
となる価格帯は、対象標準地規模の土地では３，０００万円台後半で、区画割分譲では２，０００万円台とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自己使用目的での取引が支配的で、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される傾向にある。収益性から
価格を試算する収益還元法の適用を試みたが、土地価格水準に見合う賃料水準を得ることが困難なため低位に求められ
、その説得力は相対的に劣ると判断された。よって市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、収益価
格は参考程度とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都北 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 308,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[184.4]

[100.0]
100

167,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区の人口は微減、高齢化率は京都府平均と
同水準である。土地取引件数、建築着工数は
ほぼ横這いを維持している。

駅から距離があり、交通利便性に劣る住宅地
域で、区画割分譲が散見される。地価は底値
水準である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +79.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都北 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｇ -4	京都市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致３種 (40,100)
b	２３Ｋ１Ｃ -103	京都市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.1m府道、南1.8m、角地		１住居高度2種最高12m (70,200)
c	２３Ｋ１Ｄ -102	京都市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
d	２３Ｋ１Ｍ -108	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m (70,100)
e	２３Ｋ１Ｅ -11	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、北西4.7m、北東2.5m、三方路		１低専高度地区最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 228,326	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,468	100 [ 128.0]	179,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 199,131	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.4]	217,868	100 [ 124.8]	174,574		175,000
c	(　 ) 186,549	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	182,202	100 [ 105.6]	172,540		173,000
d	(　 ) 168,851	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	163,933	100 [ 100.0]	163,933		164,000
e	(　 ) 144,231	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	142,249	100 [ 91.2]	155,975		156,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

京都北 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,683,058	970,930	3,712,128	2,742,600	969,528	（　0.9651） 935,691	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,278,357 円　　　　（　 97,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都北 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	229 ㎡	9.3 m x 24.7 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均有効面積５５㎡程度の２ＤＫファミリータイプ（４戸）の共同住宅を想定した。駐車場は平面式２台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,720	189,200	2.0	378,400
							1.0	189,200
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,806	198,660	2.0	397,320
							1.0	198,660
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		387,860		775,720
								387,860

⑨年額支払賃料	387,860 円　×　12ヶ月　＝　 4,654,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,654,320 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 293,659 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,600,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	775,720 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,292 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 387,860 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 75,105 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,683,058 円　　　　（　 20,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-9	1,840 ( 1,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,840 円/㎡　月額支払賃料（　 1,806 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-1	1,667 ( 1,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,847
c	２３Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-2	1,305 ( 1,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,813

京都北 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	42,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	146,830 円	4,894,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	42,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 970,930 円　（　　　　　　 4,240 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9651

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,742,600 円（　　　　　 11,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,683,058 円
②総費用	970,930 円
③純収益　①－②	3,712,128 円
④建物等に帰属する純収益	2,742,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	969,528 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	935,691 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,086 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,278,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,300 円／㎡）