別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 京都北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -9 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　小島　崇史   TEL.

鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区紫竹高縄町４０番７ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m (70,100) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南7.2m市道 水道、ガス、下水 北大路 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    85 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 北大路駅北西方 950m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は小規模一般住宅が多い熟成度の高い住宅地域である。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はな く、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は需給関係から横ばい傾向又は若干の上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    322,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に北大路駅徒歩圏内及びその周辺地区が圏域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人、第２ 次取得者である。中古物件の売買又は一部旧建物を取り壊して新規の建売等が見られる地域である。土地の価格帯は２ ５００万円～３０００万円程度、新築の戸建住宅は供給は少ないが４０００万円～５０００万円の物件の需要が中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は公法上の規制等から戸建住宅としての自用目的での取引が中心である。適切な５事例より求めた比準価格の規 範性は高いと判断する。収益還元法は適用を試みたが、当地域において賃貸借市場が未成熟であること及び公法上の規 制等から安定的な収益の確保が困難であり採用できない。よって、地域の特性や価格の妥当性等を考慮した比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    392,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [103.0] 100 [124.1] [103.0] 100 322,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    322,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等は改善し 、不動産市況は横ばい又は若干の上昇傾向。 比較的利便性のよい住宅地域で、住宅地とし ての需要及び選好性等が安定している。その 他格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +19.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％