別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都北 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　心   TEL.

鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区小山西花池町１番９ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m 市街地美観形成 (70,100) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南5.3m市道 水道、ガス、下水 北大路 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．３ ｍ市道 交通 施設 北大路駅南方 320m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m 市街地美観形成 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は既成住宅地域であり、特に土地利用に変動はなく当面の間現状を維持して推移するものと予測する。 地価は需給バランスが安定していることから堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね北大路駅、鞍馬口駅、北山駅の徒歩圏内の既成住宅地域一帯と判定した。典型的な市場参加 者は、買換えを目論む個人、地縁性を有する個人を中心に転売を目的とする不動産業者等も含まれる。市内中心部への アクセスが容易であることや周辺に各種店舗も配置されていることから生活利便性が認められ需給バランスは安定的で ある。市場での中心価格帯は、土地のみで４，０００万円～５，０００万円、中古住宅で５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存しているが、容積率が低く経済合理性を有する賃貸事業を想定することが 困難であることから、収益還元法の適用を断念した。当該圏域での取引の中心は自用目的が支配的であることから、不 動産市場の実勢相場を反映した比準価格が高い説得力を有する。したがって、市場の特性を反映した比準価格を採用し 、指定基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    392,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　京都北（府） -9            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    395,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不動産市場への影響は限定 的であり、住宅地、商業地共に需要バランス は安定している。 地域における土地利用に大きな変動はない。 生活利便性を有する住宅地域であり、底堅い 需要を背景に地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％ +1.3 ％