別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　糸井　周平   TEL.

鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区衣笠東尊上院町２番 ②地積 　(㎡) 558   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 風致３種 (40,80) 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模以上の一般住 宅が建ち並ぶ閑静な 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 北大路 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模以上の住宅が多い品等 の良好な住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 北大路駅西方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m 風致３種 ⑤地域要因の将 　来予測 本地域は中規模以上の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はみられず、当面 の間、現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区及び左京区を中心とする、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域の一帯。主な需要者は京都市 内に居住する富裕者層が中心であるが、セカンドハウスの取得等を目的とした全国的な需要も認められる。区画整然と した閑静な高級住宅地域であり、需給は堅調に推移している。新規の供給は希少性が高く、取引の個別性も強いため、 需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。周辺には一部共同住宅も散見されるものの、本件行政的条件 等からは経済的合理性を有する賃貸物件の想定は困難であることから、収益還元法は非適用とした。本地域では自用の 一般住宅の取引が中心であり、市場性を反映した実証的な価格が得られたことから比準価格を採用し、代表標準地及び 前年標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    308,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.2] [100.0] 100 237,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    234,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 第８波の流行など新型コロナの動向は依然と して予断を許さないが、ウィズコロナへの移 行も進む中、不動産市況には回復傾向がみら れる。 住環境の良好な高級住宅地域であり、地価は 堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％