別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 多賀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.

鑑定評価額 1,900,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡多賀町大字一円字西角１５８番 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3.4m町道、南東側道 水道、下水 多賀大社前 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．４ｍ町道 交通 施設 多賀大社前駅北東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、現状を維持するものと予測する。 地縁的選好性を有するため地域外からの需要は殆ど見られず、地価は下落傾向と判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖東及び湖北地域の既成住宅地域である。需要者は地縁性を有する地元居住者が中心で、地域外からの 新規流入は少ない閉鎖的な市場構造である。新型コロナの影響はほとんど見られないものの、本地域は山裾付近に位置 し、生活利便性が劣るため需要は弱含みである。取引件数が少なく、当事者間の個別的事情が介在するケースも多いた め、明確な中心価格帯を見出すことはやや困難であるが、更地で１５０万円～２５０万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性が類似する既成住宅地の取引事例から試算した価格であり、規範性を有し信頼性は高い。一方、 本地域は市街化調整区域に存し、自用以外の建築物の建築が規制されており、賃貸想定をすることができないため、収 益還元法の適用は断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲良 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,950 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [103.0] 100 [107.8] [102.0] 100 7,990  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、一部に弱さが見られるも のの緩やかに持ち直している。当町の高齢化 率は県全体で高島市に次いで高い。 古くからの既成住宅地域であり、外部からの 流入は少なく需要は限定的である。地域要因 の特段の変動は認められない。 標準的な規模を有する角地であり、居住の快 適性が優れ、相対的に選好性が強い。台形地 であるが利用上の阻害はない。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％