別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 甲良 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲良 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　勝   TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡甲良町大字尼子字鎮堂１２５０番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅の中に寺院等が 見られる古くからの 住宅地域 北東6m町道 水道、下水 尼子 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　町道 交通 施設 尼子駅南東方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅の中に寺院等が見られる古くからの住宅地域で、土地利用に変化はなく、現状のまま推移と予測。農家集落 的色彩があり、閉鎖的な市場で、高齢化等により、需要は限定的で、地価は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、犬上郡及び周辺市町の既成住宅地域である。郡部における既成住宅地域であるため需要者は地縁をもつ 者に限定される傾向が強く、閉鎖的な市場と認められ、転入者は少ない。高齢化等に伴い慢性的に供給の増加と需要の 減少は進むものと予測される。取引事例は少なく、また個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難であるが 、１３，５００円／㎡前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準 を指標に価格が決定される市場構造であるため、それらの価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊郷 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 91.3] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが 、景気は緩やかに持ち直している。甲良町の 人口は微減傾向である。 古くからの住宅地域で、土地利用に特段の変 化はない。地縁性を反映し閉鎖的な市場。需 要は限定的、地価は下落基調。 標準的な規模・形状を有する中間画地であり 、市場で特段の優劣はなく、競争力の程度は 普通で、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％