別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 甲良 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲良 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　勝   TEL.

鑑定評価額 3,160,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡甲良町大字北落字里７７番外 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3m町道、北西側道 水道、下水 尼子 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３ｍ 　町道 交通 施設 尼子駅南東方 2.7km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅の建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用に特段の変化はなく、現状のまま推移すると予測する。地縁的選 好性があり、閉鎖的な市場で、高齢化等により需要は限定的であり、地価は下落基調と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、犬上郡及び周辺市町の農家集落地域である。集落地域であるため需要者は地縁をもつ者に限定される傾 向が強く、閉鎖的な市場と認められ、転入者は少ない。高齢化等に伴い慢性的に供給の増加と需要の減少は進むものと 予測される。取引事例は少なく、また個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難であるが、９，０００円／ ㎡弱と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、集落地域で賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的で取引され、取引 価格の水準を指標に価格が決定される市場構造であるため、それらの価格を反映した比準価格を採用し、町域の他の標 準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが 、景気は緩やかに持ち直している。甲良町の 人口は微減傾向である。 農家住宅を主とする既成住宅地域で、土地利 用に特段の変化はない。地縁性を反映し閉鎖 的市場。需要は限定的で、地価は下落基調。 標準的な形状・規模を有する角地であり、角 地・方位による個別的要因に基づく競争力の 程度は優れ、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％