鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊郷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０７愛荘Ｓ -6	愛知郡愛荘町		更地	（　）	長方形	西13m県道、南西5m、南東4m、三方路		（都） (70,200)
b	２２０７長浜Ｓ -402	長浜市		建付地	（　）	ほぼ台形	東14m国道、中間画地		（都） (70,200)
c	２３０１長浜Ｓ -502	長浜市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東23m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	２２０７彦根Ｓ -1001	彦根市		更地	（　）	ほぼ台形	南東13m国道、中間画地		近商 (80,200)
e	２２０７東近江Ｓ -210	東近江市		建付地	（　）	不整形	北東7.4m市道、南東6.2m、二方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	19,876	100 [ 84.6]	23,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	24,200
b	(　 ) 19,628	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	24,412	100 [ 100.7]	24,242		25,000
c	(　 12,132) 20,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	20,200	100 [ 88.9]	22,722		23,400
d	(　 ) 34,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,759	100 [ 133.9]	25,959		26,700
e	(　 ) 38,137	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	39,357	100 [ 151.7]	25,944		26,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +44.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +55.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,800 円／㎡]

豊郷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,640,000	1,376,280	7,263,720	6,451,860	811,860	（　0.9453） 767,451	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,758,673 円　　　　（　 15,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊郷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	953 ㎡	33.7 m x 33.9 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗（分割可）、２階部分を共同住宅（約５０㎡、ファミリータイプ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,370	411,000	5.0	2,055,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	300.00	100.0	300.00	1,150	345,000	1.0	345,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		756,000		2,400,000
								0

⑨年額支払賃料	756,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,072,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,072,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 957,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,618,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,400,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,640,000 円　　　　（　 9,066 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東近江（賃）Ｂ商　　　　-227102	1,777 ( 1,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,439	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,376 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	彦根（賃）Ｂ商　　　　-227101	1,588 ( 1,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,323
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊郷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,700 円	87,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	287,280 円	9,576,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 615,300 円	87,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	87,900 円	87,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,900 円	87,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,376,280 円　（　　　　　　 1,444 円／㎡）　　（経費率　　 15.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,451,860 円（　　　　　 6,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,640,000 円
②総費用	1,376,280 円
③純収益　①－②	7,263,720 円
④建物等に帰属する純収益	6,451,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	811,860 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	767,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,758,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
豊郷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊郷 5-1

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　橋長　文昭

TEL.

鑑定評価額

22,400,000 円

１㎡当たりの価格

23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	犬上郡豊郷町大字八目字八目８４番外				②地積　(㎡)	953 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	不整形 1:1	銀行Ｓ1	小売店舗、銀行、一般住宅が混在する商業地域	北東12m県道、三方路	水道、下水	豊郷 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 25 ｍ、南 35 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 960 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

豊郷駅北西方

200m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近江鉄道「豊郷」駅近傍の近隣商業地域で、前面道路の拡幅事業の完了により、商業繁華性の改善が期待される
ものの、現状では整備による改善は見られず、当分の間は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は犬上郡を中心に周辺市町を含む近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者は地元個人事業者が中心で
ある。駅前の県道「豊郷停車場線」の拡幅工事は完了し、利便性が改善されたものの、県道沿いの未利用地の利用促進
は進んでおらず、土地需要は限定的で、地価は弱含みの状況にある。取引が少なく、中心となる価格帯の把握はやや困
難であるが、土地単価で概ね坪当たり７万円～８万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

県道沿いの近隣商業地域であるが、商業繁華性が低く、テナント需要も限定的で、元本価格に見合った賃料水準が形成
されていないことから、収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存し、代替性が認めら
れる４事例より試算したもので、取引市場の実態を反映しており、規範性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益
価格を参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　愛荘 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[101.8]

[103.0]
100

23,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩
やかに持ち直しつつある。豊郷町は総人口・
生産年齢人口ともに減少傾向で、老年人口は
微減傾向である。

駅に近い県道沿いの近隣商業地域であるが、
拡幅工事による改善効果は見られず、土地需
要は限定的な状況が継続している。

個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規
模を有する三方路地であり、利便性に優れ、
相対的選好性が強い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊郷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１豊郷Ｓ -103	犬上郡豊郷町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m町道、中間画地		（都） (70,200)
b	２３０１豊郷Ｓ -1	犬上郡豊郷町		建付地	（　）	長方形	南東8m町道、中間画地		（都） (70,200)
c	２３０１愛荘Ｓ -103	愛知郡愛荘町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m町道、北西3m、二方路		（都） (70,200)
d	２３０１愛荘Ｓ -102	愛知郡愛荘町		更地	（　）	不整形	南西10m県道、北西4m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,306	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,212	100 [ 104.6]	29,839	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	30,700
b	(　 ) 20,167	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	19,712	100 [ 86.6]	22,762		23,400
c	(　 ) 18,846	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	18,297	100 [ 80.4]	22,757		23,400
d	(　 ) 19,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.6]	20,622	100 [ 90.2]	22,863		23,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,500 円／㎡]

豊郷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,502,786	1,436,460	7,066,326	6,319,740	746,586	（　0.9453） 705,748	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	13,572,077 円　　　　（　 14,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊郷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	953 ㎡	33.7 m x 33.9 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗（分割可）、２階部分を共同住宅（約５０㎡、ファミリータイプ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,350	405,000	3.0	1,215,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	300.00	100.0	300.00	1,130	339,000	1.0	339,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		744,000		1,554,000
								0

⑨年額支払賃料	744,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,928,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,928,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 943,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,488,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,554,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,986 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,502,786 円　　　　（　 8,922 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東近江（賃）Ｂ商　　　　-227102	1,777 ( 1,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,353 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東近江（賃）Ｂ商　　　　-217102	1,836 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,311
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊郷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	344,400 円	86,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	282,960 円	9,432,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 602,700 円	86,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	86,100 円	86,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,100 円	86,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,436,460 円　（　　　　　　 1,507 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,100,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,319,740 円（　　　　　 6,631 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,502,786 円
②総費用	1,436,460 円
③純収益　①－②	7,066,326 円
④建物等に帰属する純収益	6,319,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	746,586 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	705,748 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,572,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,200 円／㎡）