別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 愛荘 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛荘 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛知郡愛荘町愛知川字渕ノ下１１４０番４４ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ国道背後の住 宅地域 北東6m町道 水道、ガス、下水 愛知川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 愛知川駅南西方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺地域での宅地開発は比較的活発で、需給動向は安定的に推移してい る。住環境は良好であり、地域要因に影響を与える要因はなく、地価は横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、愛荘町を中心に周辺市町も含む住宅地域である。需要者の中心は、地元企業通勤者及び地縁的選好性を 有する地元居住者等である。町役場、商業施設等が存する国道８号以東の住宅地と比較すると、国道８号以西に存する 当地域の需要は劣るものの、一定の潜在的需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡～２００㎡の土地 で、５００万円～８００万円程度と判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規 範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する 価格である。一方、収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は見送 った。以上により、代表標準地との均衡も考慮して、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [116.9] [100.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、持ち直している。愛荘町の人口 は横這い傾向、世帯数は微増傾向。高齢化率 は県平均より低いが、微増傾向。 中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で、街路 条件、環境条件が良好であり、一定の需要が 認められ、需給は均衡している。地域要因に 変動はない。 標準的な規模・形状の中間画地であり、個別 的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の 程度も普通である。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％