別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 滋賀竜王 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀竜王 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　美絵   TEL.

鑑定評価額 289,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡竜王町大字小口字イヤヶ谷９３５番１外 ②地積 　(㎡) 11,575   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:2 事務所兼倉庫 ＳＲＣ6 物流施設や工場等が 見られるＩＣに近い 工業地域 北11m町道 水道 篠原 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   630 ｍ、南   110 ｍ、北   580 ｍ ②標準的使用 中低層の倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    10,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ町道 交通 施設 篠原駅南東方 7.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 竜王町内の工業地需要は堅調で、新規分譲の工業団地は完売、周辺では高値の取引も見られた。近年の通販市場 の拡大も後押しし、流通業務用地の地価は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層の倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、滋賀県東部の工業地域を中心に滋賀県下全域で、広域的に形成される傾向にある。ＩＣや国道に近いア クセスの良さから、製造業、物流関係等の大企業から地元中小企業に至るまで幅広い需要者が見込まれる。市場中心価 格帯は単価ベースで２～３万円／㎡程度である。利用目的により画地規模や建物の規模、仕様は一様でないため、土地 総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内においては自用物件の取引が支配的であり、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益還元法の適用は断念 した。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定 した。なお造成後の期間経過により原価法も非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部に弱さがみられるものの緩や かに持ち直している。高速網、災害安全性等 から県内の工場需要は南部を中心に総じて好 調。 土地利用は安定的で、周辺では物流倉庫の進 出や土地整備が進み、今後さらなる地域の活 性化が期待される。 不整形地であるが、個別的要因に基づく競争 力の減退は認められず、競争力の程度は普通 。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％