別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 滋賀竜王 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀竜王 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　勝   TEL.

鑑定評価額 4,890,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡竜王町大字綾戸字南出４４７番 ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 北西7m県道、北東側道 水道、下水 近江八幡 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   200 ｍ、南   160 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 近江八幡駅南方 8.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅と農家住宅とが混在する住宅地域。土地利用に変化はなく現状のまま推移と予測。町の中心部に 近接しているものの、地縁的選好性を有し、閉鎖的な市場で、需要は限定的、地価は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、竜王町及び周辺市町の農家集落的色彩を有する既成住宅地域である。集落的色彩を有することから、需 要者は地縁性を有する者に限定される傾向があり、閉鎖的な市場と認められ、転入者は少ない。世帯分離、高齢化等に 伴い需給のバランスが不安定なことから、地価は下落基調と認められる。取引事例は少なく、また個別的な事情等が強 いため、中心価格帯の把握は困難であるが、１４，０００円／㎡前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、精度ある取引事例より求めら れ、規範性を有し、また自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定される市場構造であるため、そ れらの価格を反映した比準価格を採用し、町域の他の標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが 、景気は緩やかに持ち直している。竜王町の 人口は微減傾向である。 町中心部に近接する県道沿いの集落地域であ るが、地縁的選好性を有し、需要は弱含みで 、地価は下落基調。 標準的な形状・規模を有する角地であるが、 個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争 力の程度も普通である。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％