別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 滋賀日野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀日野 5-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.

鑑定評価額 6,580,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡日野町大字内池字播原９０５番２外 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗併用住宅が 建ち並ぶ駅前の近隣 商業地域 北西9m県道 水道、下水 日野 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 日野駅北東方 70m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近江鉄道の駅前に存する古くからの近隣商業地域であるが、国道沿いの店舗等への顧客流出に伴い商業繁華性は 低下している。地域性より地縁性を有するため需要は限定的で、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日野町及び周辺市町の商業地域及び住商混在地域と判断した。需要者は、地元個人事業者及び地元居住 者が中心である。本地域は、近江鉄道駅前に存するが駅利用者は少なく、日野町の商業中心である国道沿いの店舗等へ 顧客が流出しているため、商業繁華性は低く需要は弱い。取引自体が少なく、また個別の事情が介在することも多いた め、中心となる価格帯の把握は難しいが、土地単価で２５，０００円／㎡～３０，０００円／㎡程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、日野町及び隣接市の代替競争関係を有する取引事例から試算されており、市場性を反映して信頼性を有す る。本地域は、駅前に存するが繁華性は低く、店舗等の賃貸需要は殆どないため、収益還元法の適用は断念した。よっ て信頼性を有する比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、今後の地価動向も考慮の上、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛荘 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 84.9] [100.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに 持ち直している。日野町の人口は減少傾向に あり、県全体を超える減少率となっている。 近江鉄道の駅前に存する古くからの地域であ り、繁華性は低く、地縁性を有し需要は限定 的で地価は下落傾向が継続。地域要因に特段 の変動はない。 標準的な形状・規模を有する中間画地であり 、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競 争力の程度は普通である。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％