別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 滋賀日野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀日野 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡日野町大字村井字東中道９９０番１５ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東5m町道 水道、ガス、下水 日野 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   225 ｍ、西    55 ｍ、南    60 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ　 町道 交通 施設 日野駅北東方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに造成された戸建住宅地域である。土地利用は安定的に推移しつつあるが、西方の町役場周辺部の区画整理 地に需要がシフトしている影響から、今後も地価は微減傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は日野町及び周辺市町域の住宅地域である。需要者の中心は地元企業通勤者層及び地元個人事業者層 と見られる。近隣地域は古くに造成された閑静な住宅地域であり、安定的に推移しているが、役場周辺の区画整理地へ 需要がシフトしており、当該地域の住宅需要はやや弱含みである。中心価格帯は、土地単価で概ね２万円／㎡～３万円 ／㎡程度、２００㎡程度の土地で総額４００万円～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する住宅地域の取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択の上試算され たものであり、実証的で規範性が高い。一方、収益価格は、本地域が、収益性よりも居住快適性を選好する自用中心の 戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算は断念した。よって、需要者は自己使用目的の個人であ るため、比準価格を標準とし、周辺標準地等との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、依然として厳しい状況にあるが 、一部で持ち直しの動きがみられる。日野町 の生産年齢人口は減少、老年人口は増加して いる。 古くに造成された住宅地域であり、役場周辺 の区画整理地に需要がシフトしており、地価 は微減傾向にある。地域要因に特段の変化は ない。 標準的な形状・規模を有する北東向きの中間 画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はな く、競争力の程度も普通である。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％