別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 滋賀日野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀日野 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　靖則   TEL.

鑑定評価額 3,240,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡日野町大字山本字堀切８１５番６２ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに空地が見られる 住宅地域 北西5.5m道路 水道、下水 朝日野 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 道路 交通 施設 朝日野駅東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵地に大規模開発された住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。駅徒歩圏外に 位置し利便性が劣ること、また、供給が多く価格競争が激しいことから、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日野町を中心とした範囲の郊外の戸建住宅地域である。需要者の中心層は同一需給圏内の居住者及び勤務 者である。開発後相当年数を経た丘陵地に立地する郊外の住宅地域であり、駅徒歩圏外で利便性も劣ることから需要は 低迷している。需要の中心となる価格帯は、１万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり共同住宅の想定は非現実的なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する 住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるた め、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀竜王 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [140.4] [100.0] 100 9,760  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日野町の人口は減少傾向。スーパー等が立地 する町中心部の一部で増加傾向を示すほかは 、高齢化の進展により減少傾向で推移してい る。 郊外に大規模開発された住宅団地であり、土 地利用に特段の変動はない。一定の需要はあ るものの供給が多く、価格競争が激しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％