別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 米原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 5-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　靖則   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市柏原字宿村８５７番外 ②地積 　(㎡) 578   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層小売店舗と住宅 等が混在する近隣商 業地域 北7.5m市道 水道、下水 柏原 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   170 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 柏原駅南西方 200m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。長期的には、商業構造の変化 に伴い、徐々に住宅地的利用に移行していくものと予測される。地価は依然下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米原市を中心とする県東北部地域の範囲の商業地域である。古くからの既成商業地域であるため、需要者 としては地元商業事業者、地元居住者が中心と想定される。周辺における高齢化の進展と人口の減少のため、慢性的に 需要が低迷している一方、供給は増加傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地単価で１．５万円／㎡～２万円／ ㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の店舗と一般住宅が混在する地域であり、新規の賃貸物件は皆無であるため、商業事業者向けの賃貸 市場は成立していない。このため収益価格は求め得なかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛荘 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [133.0] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧山東町では高齢化の進展とともに人口は全 域で減少傾向にあり、近年は年１％程度の減 少率で推移している。 旧中山道沿いの旧宿場町であり、土地利用に 特段の変動はない。地域外からの流入は少な く需要は地縁を有する者に限定される傾向が 強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％