別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 米原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -11 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 7,570,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市宇賀野字西屋敷１１２７番 ②地積 　(㎡) 473   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4m市道、南側道 水道、下水 坂田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 坂田駅北西方 600m 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、土地利用に変化はなく、現状を維持していくものと予測する。駅 徒歩圏内に位置するものの、地縁性が強いことから需要は弱く、地価は若干の下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米原市及び周辺市町を含む住宅地域である。需要者は地元居住者が中心で、地縁性が強く、他の地域から の転入者は極めて限られた状況にある。ＪＲ駅に近いことから周辺では住宅開発が見られるものの、閉鎖的な市場構造 を反映して需給ともに限定的で、地価は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、取引が少なく、やや把握 し難いが、土地単価で概ね坪当たり５万円～７万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が中心の古くからの住宅地域で、共同住宅等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益 還元法の適用は断念した。自用目的の取引が中心であることから、代替競争関係にある取引事例より試算した比準価格 は、不動産市場の取引実態を反映し、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留 意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [102.0] 100 [ 82.3] [101.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩 やかに持ち直しつつある。米原市の総人口は 減少傾向で、高齢化率も３０％以上で推移し ている。 駅に近い農家住宅が建ち並ぶ農家集落地域で あるが、地縁的選好性から土地需要は弱く、 地価は若干の下落基調にある。 個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規 模を有する角地であり、利便性に優れ、相対 的選好性が強い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％