別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 米原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -10 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市入江字丸葭２７４番３ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街地に近い住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 米原 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 米原駅南西方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ米原駅徒歩圏内で市街地中心部にも比較的近い既成の住宅団地であり、土地利用に変化はない。駅、商業施 設にも比較的近く生活利便性を有するため需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米原市を中心に隣接市も含む一般住宅地域である。需要者は、米原市内に居住又は勤務する住宅一次取得 者が中心であり、ＪＲや車を利用して市外に勤務する通勤者による需要も見られる。本地域は、ＪＲ米原駅徒歩圏内で 市街地中心部に比較的近い利便性を有する既成の住宅団地であり、新規分譲との比較においては選好性はやや劣るもの の、需要は比較的底堅い。市場で中心となる価格帯は、土地単価で５０，０００円～６０，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、米原市内の地域特性の類似する住宅地の取引事例から試算されており、信頼性を有する。収益価格は、本 地域が自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であること、また市街化調整区域内に存し法的規 制の観点からも賃貸を想定することは妥当ではないため収益還元法は適用しなかった。よって信頼性を有する取引事例 により求めた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [108.8] [100.0] 100 54,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに 持ち直している。米原市の人口は減少傾向に あり、県全体を超える減少率となっている。 駅徒歩圏内に存する既成の住宅団地であり、 生活利便性を有するため需要は堅調である。 地域要因に特段の変動はない。 標準的な規模・形状を有する北東向きの中間 画地であり、市場で特段の優劣はなく、競争 力の程度は普通である。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％