別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 米原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　桃瀬　公成   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市梅ヶ原２３３５番 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済みの住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 米原 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 米原駅南東方 530m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ米原駅勢圏の比較的新しい住宅団地で、当面は現状のまま熟成が進むものと予測される。駅周辺では市役所 移転のほか様々な官民投資が行われ、またコロナ禍への不安も後退したことで、周辺地価は強含んでいる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ米原駅勢圏及び隣接駅勢圏の造成住宅地域として把握され、需要者は当該地域に地縁を有し、米原市 及びその周辺市町で就労する世帯が中心とみられる。市場は地域色が強く、需給ともに限定的であるが、コロナ禍とと もに長引いた調整局面も一段落し、新規分譲も好調で、全体として底入れを迎えている。取引の中心は新築一戸建で２ ５００万円前後であり、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺環境、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握 が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で豊富に捕捉できる比較可能性の高い取引事例 に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められ た。よって比準価格を中心に代表標準地からの検討も踏まえたうえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [112.9] [100.0] 100 52,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧坂田郡４町からなる湖北地方の都市で、合 併後の官民投資は旧米原町及び近江町域へ集 中する傾向にあり、旧町間で経営資源の偏在 が進んでいる。 中心市街地に近い新興の住宅団地で、市役所 移転等周辺における官民投資の進捗により、 市場評価も高まり、地価は強含んでいる。 個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程 度も標準的で、これについて特に変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％