別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 米原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 9,110,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市一色字諏訪１４５番外 ②地積 　(㎡) 690   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:4 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ旧街道沿いの住宅 地域 南東5m市道 水道、下水 醒ヶ井 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道　 交通 施設 醒ヶ井駅北東方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とした古くからの住宅地域で、土地利用に変化はなく、当面は現状を維持していくものと予測す る。街道沿いの古くからの農家集落地域の土地需要は緩慢で、地価は引き続き下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米原市を中心に周辺市町を含む既成住宅地域である。需要者は地縁的選好性を持つ地元居住者が中心で、 他の地域からの転入は殆ど見られない。高齢化や人口減少で空洞化が進行しており、閉鎖的な市場を反映して土地需要 は減退傾向にあり、地価水準は下落基調で推移している。取引が少なく、中心となる価格帯を明確に把握することはや や困難であるが、土地単価で概ね坪当たり４０千円～４５千円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、周辺に共同住宅等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であること から、収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内の類似地域等で生起した代替競争関係にあると認められ る住宅地域内の取引事例より試算したもので、実証的で説得力を有する。よって、市場性を反映した比準価格を採用し 、周辺の標準地等との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩 やかに持ち直しつつある。米原市の総人口は 減少傾向で、高齢化率も３０％以上で推移し ている。 旧来からの農家住宅地域で、人口減や空家の 増加から土地需要は低迷しており、地価は下 落傾向で推移している。 個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規 模を有する南東向きの中間画地であり、居住 の快適性に優れ、相対的選好性が強い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％