別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東近江 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　靖則   TEL.

鑑定評価額 1,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市妙法寺町字沖野１１０１番２外 ②地積 　(㎡) 49,245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 4:1 工場 大規模工場等が建ち 並ぶ国道に近い工業 地域 南東9m市道、南西側道 水道、ガス、下水 八日市 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 八日市駅南東方 3.6km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に介在する工場地域であり、当面の間現状を維持するものと予測される。インターチェンジに近いことや 雇用の確保、通勤利便性に優ることから潜在的な需要が見込まれる。地価は横ばい傾向にある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東近江市を中心とする県東北部の範囲の工業地域である。既成市街地の幹線道路沿いに形成された工業 地域であり、画地規模が大きいことから需要者は広域的に事業展開する事業者が中心と想定される。市街地に近接し、 高速道路インターチェンジへの接続が良好であることから、一定の需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は２万 円／㎡～２．５万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の工場が中心の工業地域であり、収益価格は求め得なかった。また、工業地の価格は広域的に競合関 係にある類似物件との比較で収斂して形成される傾向が強い。よって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.5] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧八日市市の人口は横ばい傾向。大型商業施 設への利便性の良い中心部で増加傾向を示す 一方、郊外部では減少傾向で推移している。 市街地に介在する工業地域であり、土地利用 に特段の変動はない。インターチェンジへの 接近性に優ることから潜在的な需要は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％