別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東近江 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -22 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　和夫   TEL.

鑑定評価額 4,110,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市下麻生町字七板１５３番 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3.5m市道、南東側道 水道、下水 朝日大塚 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   270 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧蒲生町に位置する国道背後 に位置する比較的大規模な既 成住宅地域。 街 路 ３．５ｍ　市道 交通 施設 朝日大塚駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅や既成住宅を主体とした古くからの集落地域で土地利用は現状維持と予測。市街化区調整区域に存し旧 態依然とした土地利用や高齢化、世帯分離の進行、閉鎖的な市場性により需要は弱含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東近江市を中心とした近郊市町における既成住宅地域。需要者の中心は地元居住者を主とした分家世帯や 勤労世帯が中心で総じて市場規模は狭隘である。本地域のような旧来からの住宅地域においては強い地縁的選好性を反 映して狭隘な独自市場を形成する傾向にあり、世帯分離と高齢化のほか、市街地郊外部の地価下落の影響も反映して本 地域の地価は下落傾向が持続するものと予測する。土地価格は１～２万円／㎡程度で需要は減退している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の既成住宅地で賃貸市場が未成熟であり、経済合理的な賃貸建物の想定は非現実 的であるため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の類似地域等における信頼性の高い取引事例から求め られたものであり、市場性を反映して実証的、現実的妥当性を有する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする 地域特性から実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀竜王 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [133.8] [100.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で緩やかに持ち直し ている。東近江市の人口は下落傾向で高齢化 率は高い。取引件数や建築着工戸数は概ね横 這いで推移。 旧蒲生町に存する農家集落で高齢化と世帯分 離の進行が顕著であり地縁的選好性が強い。 地域要因に特段の変化はない。 規模、形状等は標準的な画地で、角地である が効用は低位で、個別的要因に基づく特段の 優劣はない。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％