別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 東近江 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -18 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市山路町字中夜這３６３番６ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 能登川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 能登川駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地の利用状況は現状で推移すると予測する。駅徒歩圏内の利便性の良好な住宅地域で、コロナ禍にあっても住 宅地の取引動向への影響はほとんどなく、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧能登川町を中心に、東近江市及び周辺市町の一般住宅地域の範囲である。需要者は地縁性を有するＵタ ーン希望者や同一需給圏内の居住者、同一需給圏内への通勤者などの一次取得者が中心である。市場の動向としては、 旧八日市市中心部や能登川駅勢圏などの利便性の高いエリアの需要は概ね堅調で、新規供給も比較的活発である。需要 の中心価格帯は土地では１５０～２００㎡前後で８００万円～１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が成熟しておらず、経済合理性のある賃貸建物を想定することが困難なため 、収益価格の試算は断念した。比準価格はＪＲ能登川駅を最寄り駅とする住宅地の取引事例を中心に採用して試算して おり、信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意の上、自用目 的の取引の実状を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [121.5] [102.0] 100 58,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直している。東近江市の総人 口は微減傾向にあるが、老年人口は増加して おり高齢化は進んでいる。 地域要因に特段の変動はない。閑静な住環境 を維持しており、生活利便性も概ね良好で、 需要も概ね安定的である。 標準的な形状を有する南東向の中間画地であ る。日照の点でやや優れるものの、個別的要 因に変動はなく、競争力の程度は普通である 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％