別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東近江 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -11 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市北坂町字西ノ海道７３６番 ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3m道路 水道、下水 八日市 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    45 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ道 路 交通 施設 八日市駅北東方 10.0km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧愛東町の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、土地利用に変化は見られず、今後も現状を維持して推移す るものと予測する。地域性より地縁的選好性を有するため需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧愛東町を中心とした東近江市及び周辺市町の既成住宅地域である。需要者は、地縁的選好性を有する地 元居住者が中心であり、地域内での世帯分離等が見られる程度で地域外からの新規流入は少ない閉鎖的な市場構造であ る。圏域内は総じて人口減少、高齢化が進行しており、需要は恒常的に弱含みである。取引が少なく市場で中心となる 価格帯を明確に把握することは困難であるが、４００㎡の土地で総額３００万円～５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域のうち東近江市内の既成住宅地の取引事例から試算しており、市場性を反映して 信頼性を有する。本地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、本地域及びその周辺において賃貸共同住宅は見ら れず賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。よって市場性を反映し、信頼性を有する取引事例に より求められた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [126.5] [102.0] 100 9,760  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに 持ち直している。東近江市の人口は減少傾向 にあり、旧愛東町の人口減少率は市全体より も大きい。 旧愛東町の古くからの既成住宅地域であり、 需要は限定的で、地価は下落傾向で推移して いる。地域要因に特段の変動はない。 南西向きであり、日照等の居住の快適性に優 れ、個別的要因に基づく競争力の程度は優れ る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％