別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東近江 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　直幸   TEL.

鑑定評価額 8,570,000 円  １㎡当たりの価格 53,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市中野町７２３番３３ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m道路 水道、下水 太郎坊宮前 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 太郎坊宮前駅南東方 950m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。周辺地 域においては、需要と供給が概ね均衡していることから、地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東近江市内の戸建住宅地域である。需要者の中心は、東近江市内に居住を目的とする個人である 。市場の需給動向としては、周辺地域において土地の需要と供給はほぼ均衡しており、地価は横這い傾向にある。需要 の中心となる価格帯は、土地約１５０㎡で８００万円から１，０００万円程度で、新築戸建ては２，５００万円から３ ，０００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格については、当該地域は戸建住宅が建ち 並ぶ閑静な住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でない ため試算しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 79.2] [100.0] 100 54,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さが見られるものの緩や かに持ち直している。東近江市の人口は微減 傾向。高齢化率は県平均より高い。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域 要因の変化は乏しい。土地需要は比較的堅調 であり、地価は横這い状態にある。 標準的な形状・規模を有する中間画地であり 、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競 争力の程度も普通である。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％