鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東近江 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１東近江Ｓ -405	東近江市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m道路、南1m、角地		１中専 (60,200)
b	２３０１東近江Ｓ -507	東近江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２３０１東近江Ｓ -705	東近江市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東16m県道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２３０１東近江Ｓ -804	東近江市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m私道、北6m、南6m、三方路		１住居 (70,200)
e	２３０１東近江Ｓ -1	東近江市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m道路、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,882	100 [ 86.0]	45,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,200
b	(　 ) 40,130	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,010	100 [ 88.3]	45,311		45,300
c	(　 ) 51,897	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	50,727	100 [ 100.2]	50,626		50,600
d	(　 ) 54,444	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	53,534	100 [ 102.8]	52,076		52,100
e	(　 ) 59,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,219	100 [ 108.5]	54,580		54,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,600 円／㎡]

東近江 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,978,113	640,100	3,338,013	2,789,440	548,573	（　0.9707） 532,500	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,650,000 円　　　　（　 35,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東近江 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	297 ㎡	13.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階共同住宅（約４５㎡）全６室を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	135.00	100.0	135.00	1,250	168,750	3.0	506,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		337,500		1,012,500
								0

⑨年額支払賃料	337,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,050,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	借主が直接負担するため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,050,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 441,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,969,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,012,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,113 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,978,113 円　　　　（　 13,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	近江八幡（賃）Ｂ住　　　　-211003	1,305 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,279	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,253 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東近江（賃）Ｂ住　　　　-211002	1,137 ( 1,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,223
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東近江 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,400 円	36,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	132,300 円	4,410,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,400 円	36,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 640,100 円　（　　　　　　 2,155 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,789,440 円（　　　　　 9,392 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,978,113 円
②総費用	640,100 円
③純収益　①－②	3,338,013 円
④建物等に帰属する純収益	2,789,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	548,573 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	532,500 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,793 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,650,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
東近江 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東近江 -4

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　堤　義定

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

49,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東近江市八日市町１５７番７｢八日市町５－１６｣				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域	西4.5m市道	水道、下水	八日市 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４．
５ｍ市道

交通

施設

八日市駅東方

600m

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏に存する既成住宅地域であり地域要因に特段の変化はなく、土地利用は現状を維持すると思料する。地
縁的選好性により需要は限定的で地価水準は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東近江市の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は市内に勤務する地元居住者の個人で一次取得者が
多い。市場の需給動向は、旧来からの住宅地域の外縁部では中規模開発等による宅地分譲が見受けられ、これらの分譲
地が住宅地需要の中心となっており、既成住宅地域内の住宅地は新規分譲地と比較して市場競争力が劣り需要は弱含み
である。中心となる価格帯は、３００㎡程度の土地で１，３００～１，６００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市街地中心部に近い住宅地域であり自用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏における信頼性ある取引事例
を収集、選択しており、また、採用した各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。
一方、収益価格は客観的な資料により試算したが賃貸市場の成熟の程度が低く低位となった。以上により、比準価格を
標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東近江 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 43,200 円／㎡

[100.9]
100

100
[102.0]

100
[ 85.4]

[100.0]
100

50,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はこのところコロナ禍から持ち直し
の傾向にある。東近江市の人口は微減傾向で
ある。旧郡部域の人口減少が継続的である。

地域要因に変動はない。駅徒歩圏に存する既
成住宅地域であり、需要は地縁的選好性によ
り限定的である。

個別的要因に変動はない。標準的な形状・規
模を有する西向きの中間画地であり、個別的
要因に優劣はなく、競争力の程度は普通であ
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

東近江 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１東近江Ｓ -306	東近江市		建付地	（　）	長方形	南東4.8m市道、中間画地		１中専 (60,192)
b	２３０１東近江Ｓ -405	東近江市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m道路、南1m、角地		１中専 (60,200)
c	２３０１東近江Ｓ -603	東近江市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (70,180)
d	２３０１東近江Ｓ -701	東近江市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,356	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	47,408	100 [ 94.9]	49,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,000
b	(　 ) 38,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,882	100 [ 85.0]	45,744		45,700
c	(　 ) 38,100	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,986	100 [ 70.4]	53,957		54,000
d	(　 ) 60,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,498	100 [ 118.7]	50,967		51,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000 円／㎡]

東近江 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,896,260	643,178	3,253,082	2,812,180	440,902	（　0.9707） 427,984	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,559,680 円　　　　（　 28,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東近江 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	297 ㎡	13.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階共同住宅（約４５㎡）全６室を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	135.00	100.0	135.00	1,222	164,970	3.0	494,910
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		329,940		989,820
								0

⑨年額支払賃料	329,940 円　×　12ヶ月　＝　 3,959,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	借主が直接負担するため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,959,280 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 431,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,887,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	989,820 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,908 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,896,260 円　　　　（　 13,119 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）Ｂ住　　　　-217001	1,077 ( 1,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,197	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,225 円/㎡　月額支払賃料（　 1,222 円/㎡）　基準階 1 F B
b	彦根（賃）Ｂ住　　　　-217009	1,391 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,253
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東近江 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,300 円	37,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	129,578 円	4,319,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,800 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 643,178 円　（　　　　　　 2,166 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,812,180 円（　　　　　 9,469 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,896,260 円
②総費用	643,178 円
③純収益　①－②	3,253,082 円
④建物等に帰属する純収益	2,812,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	440,902 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	427,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,441 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,559,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,800 円／㎡）