別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東近江 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　和夫   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市東沖野２丁目字沖野１６２３番３ ｢東沖野２－５－３４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と共同住宅 が混在する住宅地域 北西4m市道 水道、下水 八日市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に整備された旧 八日市市の市街地内に拡がる 住宅地域。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 八日市駅南東方 2.8km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外縁部に一般住宅を主とし一部に共同住宅がみられる住宅地域で土地利用は概ね現状維持。狭小街路を有 する旧来からの地域であり周辺新規分譲地への需要シフト傾向等により地価は微減傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧八日市市を中心とした近郊市町における住宅地域。需要者の中心は地元居住者を中心とした一次取得者 が主である。本地域は市街地郊外部の旧来からの住宅地域で居住環境は概ね良好であるが、地域内の高齢化、世帯分離 の進行、市街地中心部や利便性をより重視した地域への需要シフト等を反映して地価は弱含みと判断。中心となる土地 価格は６００～１０００万円、新築住宅で総額２０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で賃貸市場が未成熟であり画地規模も小さく経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的であ るため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の類似地域等における信頼性の高い取引事例から求められた ものであり市場性を反映して実証的、現実的妥当性を有する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性 から実証的な比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で緩やかに持ち直し ている。東近江市の人口は下落傾向で高齢化 率は高い。取引件数や建築着工戸数は概ね横 這いで推移。 旧八日市市街地外辺部に位置する住宅地域で あり、地域要因に特段の変動はない。旧来か らの住宅地であるため分譲地に比して選好性 は劣る。 標準的な形状・規模・方位を有する中間画地 であり、個別的要因に基づく特段の優劣はな く、競争力の程度も普通。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％