別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 滋賀高島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀高島 -6 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高島市今津町弘川字下野１３０８番９ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 近江今津 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 近江今津駅北西方 2.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された郊外の戸建住宅地域で、利便性が相対的に劣るため未利用地が残っている。地域要因に特段の 変動はないので当面は現状のまま推移すると予測する。地価は下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高島市内の住宅団地の所在する範囲で、特に価格牽連性が強い範囲は旧今津町内の住宅地域である。需要 者は旧今津町内及びその周辺に居住する一次取得者が中心である。本地域及びその周辺には空地を有する住宅団地が多 い一方、人口減少下にあることから需要は限られており、慢性的な供給過剰により地価下落が続いている。取引の中心 価格帯は、２００㎡の土地で３～４百万円、新築戸建住宅で２０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟の状態にあるため収益還元法は適用しない。ま た、造成後相当の期間が経過しているため原価法も適用しない。取引事例比較法は、地域的特性の類似した住宅団地等 の事例を採用しており、信頼性が高い。自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形 成されていることから比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀高島 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [156.5] [103.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナに移行する中、県内景気は、個 人消費が緩やかに回復しつつある等、持ち直 している。高島市の人口、世帯数はともに減 少傾向にある。 郊外の住宅団地で、地域要因に特段の変動は ない。周辺には空地を抱えた同種住宅団地多 い一方で人口減少が続き、需給バランスを欠 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％