別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 滋賀高島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀高島 -5 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　尚   TEL.

鑑定評価額 7,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高島市今津町今津字下信辻１５８８番１外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 東9m市道 水道、下水 近江今津 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 近江今津駅北方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後も現在の住環境を維持しながら推移するものと予測する。高島市内 の土地需要は弱含みで地価は下落が継続しており、当面この状況が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高島市今津町を中心とするの市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は地縁的選考性を有する地元居住 者である。ＪＲ今津駅から徒歩圏に存し、公益的施設にも近いが、若年層の流出による人口減少、高齢化が進んでいる ため土地需要は限定的である。取引される規模もまちまちであり、需要の中心となる価格を見いだすのは困難であるが 、土地の取引価格帯は１．５万円～３万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格で、本件においては、高島市今津町内の類似の取引事例を採用し、適切 に補修正を行って試算しており説得力を有する。一方、収益還元法は近隣地域が戸建住宅地域であり、自用目的の取引 が中心の市場であるため適用しなかった。したがって、実証的な比準価格を採用し、前年価格からの検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、持ち直しの動きがやや弱 まっているとみられている。高島市の人口は 減少傾向であり、高齢化が進んでいる。 駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、地域要 因に大きな変動はない。人口減少、高齢化に より需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％