別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 滋賀高島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀高島 -1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　浜本　博志   TEL.

鑑定評価額 4,370,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高島市勝野字市内１２９３番 ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西8m市道 水道、下水 近江高島 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 道路中央に「まちわり水路」 がある。 街 路 基準方位　北８ｍ　 市道 交通 施設 近江高島駅北方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戦国期に築城された大溝城下の町家に始まる歴史のある住宅地域で、まちわり水路にその名残を残している。地 域要因に特段の変化はなく今後も現状を維持すると予測する。需要は限定的で地価は下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高島市及びその周辺市内の既成住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する者 や分家等に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない状況である。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把 握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて、市場の中心価格帯は２０千円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの既成住宅地域であり、賃貸目的の取引は見られず、自用目的の取引が中心である。また、集落地域であるた め、共同住宅等の需要や供給は少なく、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。したがって、 本件においては市場の取引実態等を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとお り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀高島 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [128.7] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ感染症の影響緩和により県内の景気動 向は好調であるが、高島市は総人口・生産人 口とも減少傾向にあり、高齢化率も高い。 既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動 はない。需要は限定的であり弱含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％