別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 湖南 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 9-2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.

鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市柑子袋字中之町２８８番１８外 ②地積 　(㎡) 3,829   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 倉庫 Ｓ1 中小規模の倉庫や営 業所が多い工業地域 南西14m県道 水道、下水 甲西 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   180 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 甲西駅北西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場や物流関連施設が多い工業地域で、土地利用は安定的に推移している。新規の工業施設等の進出がみら れ、物流倉庫関連を中心に需要は高く地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市を中心に甲賀市、栗東市及び草津市を含む湖南・甲賀エリアの工業地のうち代替競争関係が認めら れる工業地の存する範囲である。主たる需要者は滋賀県内及び全国で事業展開をしている事業者の事業用地取得が想定 される。幹線道路沿いに存しているため物流施設への転用が可能であることから需要は堅調である。事業用借地が多い ため中心価格帯を把握することが困難であるが、近傍の事例等より土地単価で９．６万円／坪程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い工業地の事例に基づき試算しており、豊富な資料により現下 の工業地の市場動向を反映した実証的な価格を得られたものと思料する。他方、近隣地域は自社物件が多くを占め、賃 貸市場が成熟していないと判断できることから収益還元法の適用を断念した。したがって、比準価格を標準とし、代表 標準地価格との均衡に留意して調整の上鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [ 75.5] [100.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられ るものの、生産活動は製造業を中心に持ち直 しており、全体として緩やかに回復傾向にあ る。 幹線道路沿いの工業地域、道路網の発展によ り物流関係の需要は旺盛である。近傍では大 型事業所の建設が進捗していることから地価 は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％