鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

湖南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１湖南Ｓ -503	湖南市		更地	（　）	ほぼ長方形	東17m市道、南西5m、角地		準工 (60,200)
b	２２０７湖南Ｓ -4	湖南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (80,360)
c	２３０１甲賀Ｓ -205	甲賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２３０１甲賀Ｓ -404	甲賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東7m市道、北西6m、角地		近商 (90,200)
e	２３０１甲賀Ｓ -510	甲賀市		更地	（　）	長方形	南西26m国道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,826	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,175	100 [ 95.5]	52,539	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,500
b	(　 ) 51,159	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,159	100 [ 97.5]	52,471		52,500
c	(　 ) 54,673	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,110	100 [ 106.4]	51,795		51,800
d	(　 ) 72,546	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	70,996	100 [ 130.5]	54,403		54,400
e	(　 ) 46,875	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,250	100 [ 90.8]	52,037		52,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,200 円／㎡]

湖南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			開発・造成からの経過期間が長く、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,392,876	836,220	3,556,656	2,693,780	862,876	（　0.9722） 838,888	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,132,462 円　　　　（　 44,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湖南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	78 ％	200 ％	200 ％	359 ㎡	14.5 m x 25.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

個人サービス向け低層店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟の一括賃貸を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,940	388,000	3.0	1,164,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		388,000		1,164,000
								0

⑨年額支払賃料	388,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用として計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,656,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　％　＝　　 465,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,382,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,164,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,392,876 円　　　　（　 12,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１湖南（賃）商　　　　-301	2,038 ( 2,033)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,034	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	湖南（賃）　　　　-47604	2,079 ( 2,065)	100 [100.0]	[ 97.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,883
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

湖南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,500 円	36,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	193,920 円	4,848,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 836,220 円　（　　　　　　 2,329 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,693,780 円（　　　　　 7,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,392,876 円
②総費用	836,220 円
③純収益　①－②	3,556,656 円
④建物等に帰属する純収益	2,693,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	862,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	838,888 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,132,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
湖南 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湖南 5-2

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　山下　太郎

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	湖南市岩根中央３丁目４５番外				②地積　(㎡)	359 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (78,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、共同住宅等が混在する郊外の近隣商業地域	北西16m県道	水道、ガス、下水	三雲 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

三雲駅北方

2.8km

法令

規制

近商
(78,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模店舗や共同住宅等が混在する郊外の近隣商業地域であるが、近傍の大型商業施設に顧客が流出し、繁華
性は低下傾向にある。需要はやや弱含みであり、地価は微減傾向で推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は湖南市及びその周辺市の商業地域及び商住混在地域と判断した。需要者の中心は地元資本の中小事業者で
ある。幹線道路沿いであるが、繁華性は低く、近隣で新設された商業施設の影響もあって、需要は弱含みである。中心
価格帯については、土地の面積等で大きく異なるため総額での把握は困難であるが、単価としては対象標準地程度の土
地で、５０千円／㎡～５５千円／㎡程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は湖南市及び甲賀市の対象標準地と類似性がある商業地の取引事例より試算したもので、当該地域の需給動向
を反映した実証的な価格である。収益価格は低層店舗の賃貸を想定して試算したが、賃貸市場の熟成度は低くテナント
賃料の標準的な賃料水準の把握が困難であり相対的に規範性が劣る。このため実証的であり現在の市況を反映した比準
価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲賀 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,200 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[126.5]

[100.0]
100

52,300

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は回復基調にあったが、物価高、海
外情勢等により下振れ懸念がある。湖南市の
人口はほぼ横ばいだが、高齢化が進んでいる
。

幹線道路沿いの近隣商業地域であるが、競合
商業施設の存在や商圏の狭さ等の影響で繁華
性は低下している。需要は弱含み、地価は微
減傾向である。

標準的な形状、規模を有する中間画地で、個
別的要因に特段の優劣はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

湖南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１湖南Ｓ -503	湖南市		更地	（　）	ほぼ長方形	東17m市道、南西5m、角地		準工 (60,200)
b	２３０１湖南Ｓ -512	湖南市		更地	（　）	ほぼ台形	西6.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	２３０１甲賀Ｓ -203	甲賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南26m国道、北6m、二方路		準工 (70,200)
d	２３０１甲賀Ｓ -510	甲賀市		更地	（　）	長方形	南西26m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,826	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,175	100 [ 94.4]	53,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,200
b	(　 ) 51,970	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	53,296	100 [ 101.2]	52,664		52,700
c	(　 ) 70,563	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	69,192	100 [ 130.3]	53,102		53,100
d	(　 ) 46,875	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,250	100 [ 90.8]	52,037		52,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,600 円／㎡]

湖南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,090,825	552,300	2,538,525	1,798,300	740,225	（　0.9722） 719,647	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	13,839,365 円　　　　（　 38,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湖南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	78 ％	200 ％	200 ％	359 ㎡	14.5 m x 25.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況から、駐車場のある低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,900	285,000	5.0	1,425,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		285,000		1,425,000
								0

⑨年額支払賃料	285,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,420,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,420,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 342,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,078,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,425,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,090,825 円　　　　（　 8,610 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１湖南（賃）商　　　　-301	2,038 ( 2,033)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,937	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,908 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	湖南（賃）　　　　-47604	2,079 ( 2,065)	100 [100.0]	[ 97.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,848
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

湖南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,500 円	24,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	102,600 円	3,420,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,500 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 552,300 円　（　　　　　　 1,538 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,798,300 円（　　　　　 5,009 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,090,825 円
②総費用	552,300 円
③純収益　①－②	2,538,525 円
④建物等に帰属する純収益	1,798,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	740,225 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	719,647 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,005 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,839,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,500 円／㎡）