別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 湖南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -12 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.

鑑定評価額 5,790,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市朝国字宮之下６４６番 ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西4.5m市道、南西側道 水道、下水 三雲 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 三雲駅北方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用に変化はなく、当分の間は現状を維持すると 予測する。利便性が劣る農家住宅地域で取得需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市及び周辺市の住宅地域一円であり、特に調整区域内の住宅地域と代替関係が強い。需要者の中心は 地縁的選好性を有する地元居住者が中心で、圏外からの転入はほとんど見られない。高齢化等の影響から農家住宅地の 取得需要は弱く、また不動産取引自体が少ない地域である。取引における中心価格帯は、個別の取引事情が強い地域で はあるが、標準地程度の規模で、土地価格が５００～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性等を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の農家住宅 の取引で、市街化調整区域内に位置することから賃貸用建物の建築も困難であり、収益還元法は試算しない。本件にお いては、自用目的での取引が中心で、取引の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 81.2] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は各種政策の効果もあり、持ち直し ている。市内の人口はほぼ横ばいで、住宅地 の地価は利便性の高い地域を除き概ね下落傾 向にある。 調整区域内の農家住宅地域で、土地利用は安 定的で、地域要因に変動はない。地域外から の転入はほぼなく、高齢化の進展も見られ、 取得需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％