別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 湖南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -10 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.

鑑定評価額 3,890,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市石部口１丁目９８２番５ ｢石部口１－３－５３｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南4m市道 水道、下水 石部 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 石部駅南東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が混在する市街化調整区域に存する住宅地域で、当面は現状を維持すると予測する。駅徒歩 圏内にあって周辺住宅地域と比べた割安感もあり、地価は横ばい又は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市及び周辺市町の住宅地域の存する範囲で、概ねＪＲ草津線駅勢圏の住宅地域一円。需要者の中心は 同沿線に居住する第一次取得者が中心である。旧石部地区の中心部に近く、商業施設等への接近性にも優れているが、 需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者に限定される傾向が強い。取引自体が少なく総額での中心価格帯を把 握するのは困難であるが、土地単価は２万円／㎡～４万円／㎡円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域で、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係 にある事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で、市街化調整区域に存し、法令と市場性 の面から収益還元法は適用できなかった。居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事例比較法により求め た比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [112.0] [100.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き 、県内景気は回復基調。不動産への影響は様 々で不透明。湖南市の人口は微減傾向、高齢 化率は上昇傾向。 旧石部地区中心部に近く利便性は良いが、市 街化調整区域内に存することから地域要因の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％