別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 湖南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -9 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎   TEL.

鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市菩提寺西７丁目２０９３番３６５ ｢菩提寺西７－１０－１９｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 野洲 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 野洲駅南東方 6.5km 法令 規制 １低専 (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古くに造成された高台の住宅地で、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測する。最寄駅から遠い傾斜 地の住宅地のため需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市内及びその周辺市の造成団地等の戸建住宅地域と判断した。需要者の中心は、同一需給圏内の居住 者や湖南市及びその周辺市へ勤務する一次取得者が中心である。駅から相当に遠い急傾斜の住宅団地で、需要は弱く地 価は下落傾向が続いている。市場での中心価格帯は、３０千円／㎡～４０千円／㎡程度、新築戸建てでは規模により差 はあるが、２５００万円～３０００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、賃貸市場は熟成しておらず、共同住宅の想定が困難であることから、収益価格は 試算しない。近隣地域及びその周辺地域では、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されており、対象 標準地と類似性が高い湖南市内の造成団地の戸建住宅地の取引事例から比較して求めた比準価格を採用し、代表標準地 との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、造成後の期間経過のため原価法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復基調にあったが、物価高、海 外情勢等により下振れ懸念がある。湖南市の 人口はほぼ横ばいだが、高齢化が進んでいる 。 古くに造成された高台の住宅地で、地域要因 に特段の変化はない。最寄駅から遠い傾斜地 の住宅地域で需要は弱く、地価は下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％