別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 湖南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -6 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.

鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市三雲字奥山１３７２番１９ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い古くに開発された 住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 三雲 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   135 ｍ、南    85 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 三雲駅南西方 1.5km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに造成された住宅団地であり土地利用は安定的で現状のまま推移するものと思われる。傾斜地勢の住宅地の 需要は弱く、今後も地価は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市及び隣接する甲賀市に存する類似の地域特性を有する住宅地の存する範囲である。主たる需要者は 甲賀エリアに在住、通勤する一次取得者が考えられる。湖南市の住宅地は随所で分譲がみられ、平坦地では活発な動き が見られるものの、傾斜地の住宅地は生活利便性の点から市場では劣位にあり需要は弱い。中心価格帯は土地単価で２ ９，８００円／㎡前後、総額で６００万円程度、新築戸建で１，３００万円～１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は湖南市及び甲賀市に存する代替競争関係が認められる住宅地の事例に基づき試算しており、自己用不動産の 取引が主体である戸建住宅市場を反映した価格として説得力を有する。他方、近隣地域内には賃貸共同住宅はなく、賃 貸市場が成立していないと判断できることから、収益価格については試算を行わなかった。したがって、規範性の高い 比準価格を標準に代表標準地価格との均衡に留意して調整の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [117.4] [100.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられ るものの、生産活動は製造業を中心に持ち直 しており、全体として緩やかに回復傾向にあ る。 古くに造成された住宅団地で地域要因に変化 はない。湖南市郊外の住宅地は総じて需要が 弱く地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％