別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 湖南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市石部東３丁目４４５番３ ｢石部東３－１－３５｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 建ち並ぶ住宅地域 南東4.2m市道 水道、下水 石部 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 石部駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された平坦な戸建住宅地域で、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測する。商業施設に近 く利便性に優れているため需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市内を中心としたＪＲ草津線沿いの戸建住宅地域と判断した。需要者の中心は、同一需給圏内の居住 者や湖南市及びその周辺市へ勤務する一次取得者が中心である。駅から徒歩圏外であるが、商業施設に近く利便性が高 いため需要は底堅い。市場での中心価格帯は、４５千円／㎡～５５千円／㎡程度、新築戸建てでは規模により差はある が、２５００万円～３０００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟で共同住宅の想定が困難であるため収益還元法 は適用しない。近隣地域及びその周辺地域では、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていること から、ＪＲ石部駅及び三雲駅勢圏の戸建住宅地の取引事例から比較して求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡 を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [126.4] [102.0] 100 49,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復基調にあったが、物価高、海 外情勢等により下振れ懸念がある。湖南市の 人口はほぼ横ばいだが、高齢化が進んでいる 。 地勢は平坦で、商業施設に近いため利便性に 優る住宅地域である。このため、安定した需 要が見込まれ、土地需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％