別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 湖南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市宮の森１丁目４２０７番２８ ｢宮の森１－９－２２｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 石部 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 石部駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ古くに開発された丘陵地の住宅地域で、格別の変動はなく当面は現状を維持すると思料する 。傾斜地の需要は弱く、供給圧力の強まりもあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市及び周辺市町の住宅地域の存する範囲で、概ねＪＲ草津線駅勢圏の住宅地域一円。需要者の中心は 同沿線に居住する第一次取得者が中心である。開発後相当年数を経た丘陵地に立地する郊外の住宅地域で、駅徒歩圏外 で利便性も劣ることから需要は弱い。土地は１５０㎡～１８０㎡程度が標準で６００万円～８５０万円程度、新築戸建 は２０００万円～２４００万円程度の価格帯での取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係にあ る事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未成熟で あるうえ、画地規模が小さいため適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、 取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 80.5] [100.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き 、県内景気は回復基調。不動産への影響は様 々で不透明。湖南市の人口は微減傾向、高齢 化率は上昇傾向。 古くに開発された郊外の丘陵地の住宅団地で 、地域要因に特段の変動はない。利便性が劣 ることから需要は減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％