別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 野洲 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野洲 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　勝   TEL.

鑑定評価額 75,900,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野洲市上屋字北川１４４番３外 ②地積 　(㎡) 2,975   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 倉庫兼事務所 Ｓ4 中小規模の倉庫、工 場等が見られる工業 地域 北東9m市道、背面道 水道、下水 野洲 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南    65 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 中層倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ　市道 交通 施設 野洲駅北東方 3.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の倉庫、工場等が見られる工業地域で、土地利用に変化はなく推移している。ＩＣへの接近性、幹線道 路との連続性等良好な環境から、工業地需要（県下湖南地域）は底堅いものがある。地価は上昇基調である。 (3)最有効使用の判定 中層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内の中小工場、倉庫等が立地する工業地域。需要者は、県内の事業者を主に全国規模の企業も見受け られる。幹線道路等との接近性が良好なこと等工業地立地に好環境なことより、力強い需要が認められ、需要は堅調で ある。取引の属性、画地規模等により、中心価格帯の把握は難しいが、１㎡当り、２５，０００円強と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏が県内と認められ、広域的な視点から類似性の高い工業地の事例を選択し求められており説得 力を有する。収益価格は、県内工業地においては自社所有が中心で賃貸市場が未成熟であることから試算を断念した。 よって、比準価格の市場での信頼度は高いことから、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [107.2] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが 、景気は緩やかに持ち直している。野洲市の 人口は微増傾向である。 中小規模の倉庫や工場等の立地する工業地域 で、立地環境が良好なことにより需要は堅調 で、地価は上昇基調である。 個別的要因に変動はなく、二方路地であるが 、競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％