鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

野洲 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０７野洲Ｓ -303	野洲市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東12m国道、北西6m、二方路		準住居 (60,200)
b	２２０７野洲Ｓ -501	野洲市		更地	（　）	ほぼ整形	南西9.6m市道、北東6m、二方路		２中専 (70,200)
c	２３０１守山Ｓ -121	守山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12.3m国道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２２０７守山Ｓ -111	守山市		更地	（　）	不整形	南西7m県道、北東2.7m、角地		１住居 (60,200)
e	２２０７守山Ｓ -902	守山市		更地	（　）	ほぼ台形	西12m県道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,780	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	82,780	100 [ 115.3]	71,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,800
b	(　 ) 42,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	43,323	100 [ 63.8]	67,904		67,900
c	(　 ) 73,155	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,521	100 [ 104.7]	70,221		70,200
d	(　 ) 72,568	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	85,724	100 [ 119.0]	72,037		72,000
e	(　 ) 93,682	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,994	100 [ 131.2]	72,404		72,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +34.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,300 円／㎡]

野洲 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,993,447	6,800,310	26,193,137	15,308,000	10,885,137	（　0.9475） 10,313,667	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	210,483,000 円　　　　（　 49,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野洲 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,575.00	Ｓ1	1,575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	4,221 ㎡	78.0 m x 55.0 m	前面道路：県道　 14.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層（１階建）店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,575.00	100.0	1,575.00	1,930	3,039,750	6.0	18,238,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,575.00	100.0	1,575.00		3,039,750		18,238,500
								0

⑨年額支払賃料	3,039,750 円　×　12ヶ月　＝　 36,477,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,477,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,647,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,829,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,238,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 164,147 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,993,447 円　　　　（　 7,817 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	野洲（賃）Ｂ商　　　　-211102	1,906 ( 1,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,985	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 1 F B
b	野洲（賃）商　　　　-230101	2,089 ( 2,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,899
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野洲 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,290,000 円	215,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,094,310 円	36,477,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,266,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,720,000 円	215,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,800,310 円　（　　　　　　 1,611 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	215,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,308,000 円（　　　　　 3,627 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,993,447 円
②総費用	6,800,310 円
③純収益　①－②	26,193,137 円
④建物等に帰属する純収益	15,308,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,885,137 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,313,667 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,483,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
野洲 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野洲 5-2

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　浜崎　大祐

TEL.

鑑定評価額

301,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野洲市小篠原字操り合２５５３番外				②地積　(㎡)	4,221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	県道沿いに大規模商業施設が立地する商業地域	南西14.4m県道、四方路	水道、ガス、下水	野洲 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 4,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

対象標準地は面大画地の四方
路地であり、一つの近隣地域
を形成

街

路

１４．４ｍ　県道四
方路

交通

施設

野洲駅東方

1.3km

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ野洲駅から比較的近い県道沿いの商業地域であり、背後地拡大が進み駅や国道８号方面から商業繁華性が高
まりつつあり、コロナ禍においても需要は比較的堅調で、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は野洲・守山・近江八幡市域における幹線道路沿い路線商業地域のエリアである。需要者の中心は広
域展開の大型量販店舗または地元店舗経営者である。近隣地域はＪＲ野洲駅東方の県道沿いに形成され、ドラッグスト
ア、外食店舗、量販店等の用地需要は堅調であり、市況は全般的には好調である。市場の中心価格帯の把握は、土地の
個別性・利用目的・画地規模等により一様でないため判定は困難であるが単価で概ね７万円／㎡前後程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域については、県道沿いの路線商業地域であり、低層店舗の賃貸物件の想定が可能なことから収益価格を試
算したが、土地に対する投下資本性の低さを反映して低位に求められたため検証に留める。よって、自用目的での取引
が中心であることを踏まえて、類似性の高い事例を選択の上試算された規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地と
の均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東近江 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 88.2]

[100.0]
100

70,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、依然として厳しい状況にあるが
、一部で持ち直しの動きがみられる。野洲市
の人口は、概ね横這い傾向、老年人口は増加
している。

ＪＲ駅から比較的近い県道沿いの路線商業地
域であり、店舗進出等商業繁華性は高まりつ
つあり、現下の情勢より地価は上昇傾向にあ
る。

対象標準地のみで一つの近隣地域を形成し、
その個別的要因に変動はなく、競争力の程度
は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

野洲 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１野洲Ｓ -208	野洲市		底地	（　）	ほぼ台形	北東20m県道、北西6m、角地		２中専 (70,200)
b	２３０１守山Ｓ -121	守山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12.3m国道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２３０１守山Ｓ -806	守山市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西16m市道、北東1.5m、角地		１住居 (60,200)
d	２３０１近江八幡Ｓ -204	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		商業 (80,300)
e	２３０１近江八幡Ｓ -206	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 46,704) 77,840	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	76,314	100 [ 107.4]	71,056	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,100
b	(　 ) 73,155	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,521	100 [ 102.8]	71,518		71,500
c	(　 ) 85,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	95,189	100 [ 134.0]	71,037		71,000
d	(　 ) 44,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,461	100 [ 62.3]	71,366		71,400
e	(　 ) 93,282	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,727	100 [ 128.8]	71,217		71,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +34.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +33.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,200 円／㎡]

野洲 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,190,100	7,297,100	26,893,000	15,450,400	11,442,600	（　0.9475） 10,841,864	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	221,262,531 円　　　　（　 52,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野洲 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	1,575.00	Ｓ1	1,575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	4,221 ㎡	78.0 m x 55.0 m	前面道路：県道　 14.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用及び対象地の個別性を踏まえ、一棟貸しの大型低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,575.00	100.0	1,575.00	2,000	3,150,000	6.0	18,900,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,575.00	100.0	1,575.00		3,150,000		18,900,000
								0

⑨年額支払賃料	3,150,000 円　×　12ヶ月　＝　 37,800,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,800,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,780,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,020,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,900,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 170,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,190,100 円　　　　（　 8,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	野洲（賃）Ｂ商　　　　-211101	2,560 ( 2,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	野洲（賃）Ｂ商　　　　-211104	1,335 ( 1,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,907
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野洲 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,302,000 円	217,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,512,000 円	37,800,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,313,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,736,000 円	217,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,297,100 円　（　　　　　　 1,729 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	217,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,450,400 円（　　　　　 3,660 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,190,100 円
②総費用	7,297,100 円
③純収益　①－②	26,893,000 円
④建物等に帰属する純収益	15,450,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,442,600 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,841,864 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,569 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,262,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,400 円／㎡）