別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 野洲 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野洲 -9 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.

鑑定評価額 9,420,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野洲市井口字地門４８６番１外 ②地積 　(㎡) 529   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 が混在する既成住宅 地域 北西3m市道、背面道 水道、下水 野洲 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   175 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ　市道 交通 施設 野洲駅北西方 6.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ野洲駅遠隔地の農家住宅中心の戸建住宅地域であり、市街化調整区域に指定され変動要因も少なく土地利用 は現状維持で推移している。土地取引は少なく住宅地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は野洲市及び周辺市町における既成住宅地域である。需要者は主として当該地域に地縁を有する者が 中心と判断される。近隣地域は面大画地の多い農家住宅を中心とする戸建住宅地域であり、ＪＲ野洲駅遠隔地にあって 住宅需要は依然弱い。取引の中心となる価格帯は、取引が少なくやや把握し難いが、約５００㎡の更地で概ね８００万 円～１，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内にあり、賃貸用住宅の建築を想定することが現実的でないことから、収益価格は求めな かった。一方、比準価格は適格な取引事例に基づき精度よく試算され、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中 心であることを踏まえて比準価格を標準に、下記代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野洲 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [124.4] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、一部に弱さが見られるも のの緩やかに持ち直している。直近の野洲市 は生産年齢人口は増加、老年人口はほぼ横ば いである。 ＪＲ駅遠隔地の農家住宅地域であり、市域全 般に住宅需要は持ち直しつつあるものの、需 要は限定的で地価は下落傾向にある。 標準的な規模を有する中間画地で、二方路で あるが利用上の優位性はなく、個別的要因に 基づく特段の優劣はない。当該要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％