別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 野洲 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野洲 -8 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野洲市妙光寺字松田２０９番外 ②地積 　(㎡) 508   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 空地 農家住宅が建ち並ぶ 国道背後の住宅地域 北東5.8m市道 水道、下水 野洲 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．８ｍ　市道 交通 施設 野洲駅南東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は山裾に農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因は当分の間、安定的に推移すると予測する。市街化 調整区域の農家住宅地は地縁的選好性が強く需要は弱い。地価は下落傾向と判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野洲市及び周辺市町における既成住宅地域である。需要者は主として当該地域に地縁を有する者が中心 と判断される。既成住宅地の需要に対して新型コロナの影響はほとんどない。高齢化の進行から生じる持続的な供給に 対し、閉鎖的な市場特性から需要は限定的で、地区外からの流入は期待できない状況にある。土地の個別性や規模が一 様でない為、市場の中心価格帯の把握はやや困難であるが、５００㎡の土地で１，０００万円前後と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内にあり、賃貸用住宅の建築を想定することが現実的でないことから、収益価格は求めな かった。比準価格は住環境等の類似した事例を採用して試算したもので、規範性を有する価格といえる。以上より、自 己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成される市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標 準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野洲 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [112.5] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、一部に弱さが見られるも のの緩やかに持ち直している。直近の野洲市 は生産年齢人口は増加、老年人口はほぼ横ば いである。 農家住宅が建ち並ぶ山裾の古くからの住宅地 域で、特段の地域要因の変動はない。調区内 農家住宅地に対する需要は弱く、地価は下落 傾向にある。 標準的な規模を有する中間画地で、台形地で あるが利用上の阻害はなく、個別的要因に基 づく特段の優劣はない。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％